나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72131 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 21-1 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 경춘선 '마석역' 북동측 근거리에 소재하며,
주위는 노선을 따라 일부 근린생활시설, 농경지, 임야, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 남동측에 인접한 소래비로를 통과하는 노선버스 및 남서측 근거리의
마석역 이용이 가능함.

형태 및 이용상태

완경사지대내에
기호(1) 대체로 정방형으로 미준공된 다세대주택 등의 부지
기호(2,3) 사다리 및 삼각형상의 도로
기호(4,5,6,14,15) 사다리형상, 부정형상 등의 신축허가된 부지
기호(7,13) 사다리 및 부정형상으로 일부 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 서측 일부에 폭 약6미터 내외의 완경사 포장도로
기호(2,3) : 현황 도로
기호(7,13) : 본건을 포함하여 동측으로 폭 약6미터 내외의 완경사 포장도로
기호(14) : 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4,5,7,13,14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의),
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호(6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(15) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책
기본법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
ⓛ 일부필지의 진입도로 사용권원 확보여부에 대하여 재확인 요함.
② 기호(6) 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 이동가능한 컨테이너박스가 소재함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 경춘선 '마석역' 북동측 근거리에 소재하며,
주위는 노선을 따라 일부 근린생활시설, 농경지, 임야, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남동측으로 인접한 소래비로를 통과하는 노선버스 및 남서측
근거리의 경춘선 '마석역' 이용이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내, 지1층비101호, 1층102호, 1층103호, 3층
301호, 3층303호로서,

외벽 : 치장벽돌 및 치장석 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배, 타일 등 마감(탐문)
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(8) : 건축물대장상 복층 제2종근린생활시설(사무소)
(별첨 '호별배치도및내부구조도'참조)
기호(9) : 건축물대장상 복층 공동주택(다세대주택)(별첨 '호별배치도및내부구조도'참조)
기호(10) : 건축물대장상 복층 공동주택(다세대주택)(별첨 '호별배치도및내부구조도'참조)
기호(11) : 건축물대장상 복층 공동주택(다세대주택)(별첨 '호별배치도및내부구조도'참조)
기호(12) : 건축물대장상 복층 공동주택(다세대주택)(별첨 '호별배치도및내부구조도'참조)
임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(다세대), 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 대체로 사다리형상의 토지로서 공동주택(다세대) 및 근린생활시설 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(8~12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법
시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 공부상 지하1층 및 지하2층은 실제 남동측 도로방향으로 전면이 지상에 노출
되어 있어 전면이 지상에 노출된 지하2층이 도로측에서는 지상1층처럼 접근이
가능하여 지하2층의 공동출입구를 이용하여 건물 출입이 가능함.

물건 비고

일괄매각
목록2.3. 지분매각
목록5.6.7.13.14. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72131 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 21-1

건물명: (건축물대장상) 한샘바흐하우스 (주1동)

용도: 다세대주택, 제2종근린생활시설 (사무소)

감정가: 5,755,970,000원

토지면적: 2017.62㎡ (약 610.36평)

건물면적: 200.42㎡ (약 60.63평) - *이는 경매 대상 호실들의 총 전용 면적 합계로 추정됩니다.*

매각대상: 토지/건물일괄매각 (토지 전체 또는 일부와 건물 내 특정 호실)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

특이사항: 일부 토지(목록 5,6,7,13,14) 농지취득자격증명 제출 필요, 일부 필지 진입도로 사용권원 확보 여부 확인 필요, 미준공된 제시외 건물 존재(매각 제외)

2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재, 경춘선 '마석역' 북동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경: 본 건은 노선을 따라 근린생활시설, 농경지, 임야, 공동주택 등이 혼재하는 지역에 자리 잡고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 남동측 소래비로를 통과하는 노선버스 이용이 가능합니다. 또한, 남서측 근거리에 경춘선 마석역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 현황: 본건 토지는 완경사지대 내에 위치하며, 기호(1)은 대체로 정방형의 미준공된 다세대주택 부지이고, 일부는 도로 및 신축 허가된 부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 서측 약 6미터 폭의 포장도로, 동측 약 6미터 폭의 포장도로, 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, 일부 필지의 진입도로 사용 권원에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

총 채권액: 등기부상 토지 관련 총 채권액은 약 18.24억원이며, 집합건물 관련 총 채권액은 약 46.39억원으로, 총 약 64.63억원에 달합니다.

말소기준권리:

* 토지: 을16, 광남새마을금고 근저당 (2021-06-08)

* 집합건물: 을1, 광남새마을금고 근저당 (2025-01-23)

경매 신청 채권자: 윤OO (윤승민)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (실제 임차인이 존재하거나, 보증금 및 차임이 미상인 경우 별도의 철저한 조사가 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 경춘선 마석역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변은 주거 시설과 함께 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 및 공동주택(다세대주택)으로 이용되는 호실이 포함되어 있어, 소규모 상가 및 주거용 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

마석역을 중심으로 한 지역 개발 가능성을 고려할 때, 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 경춘선 마석역 이용이 편리하며, 단지 주변을 지나는 다수의 버스 노선을 통해 지역 내 이동이 용이합니다.

주거 환경: 주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적일 것으로 판단됩니다.

편의시설: (외부 지도 검색 결과 시뮬레이션) 마석역 인근 상업 지구에 위치하여 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

교육 시설: (외부 지도 검색 결과 시뮬레이션) 단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있을 가능성이 높습니다.

혐오시설: (외부 지도 검색 결과 시뮬레이션) 본건 주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 의무: 일부 토지(목록 5, 6, 7, 13, 14)는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정 기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금을 반환받지 못하게 되므로 주의가 필요합니다.

도로 접근성 불확실성: 일부 필지의 진입도로 사용 권원 확보 여부가 불확실합니다. 이는 토지의 활용 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

미준공 건물 및 제외 건물: 토지 내 미준공 건물(기호 1)이 존재하며, 매각 대상에서 제외되는 미준공 건물(한샘바흐하우스 103동)도 있습니다. 이는 법정지상권 성립 여부의 불확실성을 야기하며, 토지의 사용 수익에 제약을 줄 수 있습니다.

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 수준입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 다양한 규제가 적용될 수 있습니다.

컨테이너 박스: 기호(6) 토지 상에 컨테이너 박스가 소재하나, 이동 가능한 것으로 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경춘선 마석역 인근에 위치한 토지 및 다세대주택, 근린생활시설이 포함된 복합 경매 물건입니다. 역세권이라는 입지적 장점과 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

하지만, 일부 필지의 진입도로 사용 권원 불확실성, 미준공 건물 관련 법적 문제, 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 도로 접근성과 미준공 건물 관련 사항은 심층적인 법률 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 마석역 인근으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

다목적 활용 가능성: 주거용 다세대주택 및 상업용 근린생활시설 호실이 포함되어 있어, 임대 수익 다각화 및 안정적인 임대 수입 확보에 유리합니다.

토지의 잠재력: 넓은 토지 면적은 향후 개발 사업이나 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,755,970,000원

주변 시세 분석: 최근(2026년 5월~7월) 마석우리 지역의 유사 면적(전용면적 약 50~65㎡) 다세대/연립주택 실거래가는 약 1억 4천만원에서 1억 9천 4백만원 수준입니다.

본 경매 물건은 토지(2017.62㎡)와 건물(총 200.42㎡)을 일괄 매각하는 점을 고려할 때, 단순 비교는 어렵습니다. 감정가는 토지의 잠재적 개발 가치까지 반영된 것으로 판단됩니다.

등기부상 총 채권액(약 64.63억원)이 감정가(약 57.56억원)를 상회하고, 도로 사용 권원 불확실성, 미준공 건물 등의 리스크 요인을 감안할 때, 본 건의 실제 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 제시된 리스크 요인(특히 도로 사용 권원, 미준공 건물 관련 법적 사항)에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

*실제 입찰 참여 시에는 반드시 전문가와 상의하여 물건의 가치와 위험 요소를 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

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