나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3064 [1] 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층디148호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건 내 1층 디148호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
-내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
-바닥 : 타일 깔기 마감 등
-창호 : 플라스틱 프레임 등 창호 임.

이용상태

근린생활시설(통칭:지정공인중개사사무소)로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 승강기설비 등의 설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형등의 토지로서, 현재 상업(업무)용 구분건물 건부지로 이용
중 임.

인접 도로상태등

본건 지식산업센터동 및 판매시설동 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) ,
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택
지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)
(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3064 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층 D148호

용도: 근린상가

감정가: 434,000,000원

토지면적: 7.48㎡ (약 2.26평)

토지 지분: 7.482200000000001㎡

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물 지분: 29.5272㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (국OOO)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 별내역 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

본 건물은 별내역 파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층 D148호로, 철근콘크리트구조의 21층 건물 중 1층에 해당합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 상업(업무)용 구분건물 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태도 양호합니다.

별내역 파라곤스퀘어 단지는 연면적 44,000평 규모로, 490개의 상가와 801개 이상의 지식산업센터 사무실, 304개의 기숙사가 포함된 복합단지입니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 본건의 말소기준권리는 2021년 8월 17일 접수된 국민은행 근저당권(240,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦게 등기된 임의경매 개시 결정 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 물건은 유동화 물건으로, 소유권 관련 변동 사항에 유의해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유 (유선희)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025년 7월 24일

* 확정일자: 2025년 10월 27일

* 배당신고일자: 2025년 10월 27일

* 대항력: 없음

유선희 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

그러나 임차인의 보증금 대비 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 인수 보증금은 없으나 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 기재된 바 없습니다.

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 별내역 파라곤스퀘어는 대규모 복합단지로서, 약 3만 명 이상의 일일 유동인구와 단지 내 801개 이상의 기업 입주, 309세대 기숙사 만실 등으로 풍부한 고정 수요를 확보하고 있습니다.

단지 내 상가 비율이 높고, 판매시설 및 근린생활시설이 함께 구성되어 있어 다양한 업종의 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

특히, 단지 내 사무실 및 기숙사 근로자, 인근 아파트 단지 입주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 위치적 장점이 있습니다.

또한, 별내역 인근 개발 및 교통 개선(8호선, 4호선 연장 예정)으로 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 별내역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 별내역을 중심으로 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 별가람초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변환경: 대규모 아파트 단지와 녹지 공간(용암천 수변공원)이 인접하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 소유권 이전 과정 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구) 등으로 지정되어 있으며, 대로 1류 및 2류 접합, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(2025년 8월 26일 지정) 등 다수의 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

* 임차인 특이사항: 유선희 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 150,000,000원에 차임이 0원인 점은 이례적이므로, 계약 내용 및 특수 관계 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 별내역 역세권에 위치한 대규모 복합단지 내 상가로, 풍부한 배후 수요와 유동인구를 기반으로 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다.

현재 지정공인중개사사무소로 이용 중이며, 별내역 파라곤스퀘어 단지 내의 높은 집객력과 편리한 교통망은 안정적인 임대 수익 창출에 기여할 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상의 규제, 임차인의 특이한 계약 조건 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 별내역 인근에 위치하여 향후 개발 가치 상승이 기대됩니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 기숙사 등 다수의 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 복합단지의 시너지 효과: 다양한 업종의 상가와 시설이 복합적으로 입점하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 현재 이용 중인 업종: 공인중개사사무소로 현재 운영 중이므로, 인수 후 공실 없이 즉시 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정될 것입니다.

감정가는 434,000,000원이나, 실제 투자 가치는 주변 시세, 임대료 수준, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 물건과 유사한 지역 내 상가 물건들의 최근 실거래가 및 임대 현황을 면밀히 조사하여, 수익률 및 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.