나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63880 [1] 경기도 파주시 야동동 814 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 4층 401호로,
외벽 : 드라이비트, 벽돌붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 다세대주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제
한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11
호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제
한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장
현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 임준혁)로부터 2026.2.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63880 (1)

물건명: 경기도 파주시 야동동 814 102동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 58.07㎡ (약 17.56평)

건물면적: 51.82㎡ (약 15.67평)

건축년도: 2018년 (에덴빌리지, 사용승인일 2018.02.11 기준)

총층수: 4층 중 4층

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측 및 북동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

등기상 소유권 이전 내역 및 근저당, 압류 등이 확인되며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임준혁)

보증금: 157,000,000원

전입일자: 2022-01-10

확정일자: 2021-12-20

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 2월 27일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 데샹힐 103동 (2021년 건축, 67.29㎡): 2025년 12월 15일 23,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 34.6만원, 평당 약 114.3만원)

* 에덴빌리지 104-106동 (2018년 건축, 53.88㎡): 2026년 3월 19일 14,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 26.5만원, 평당 약 87.7만원)

* 아느칸빌 101-103동 (2016년 건축, 60.48㎡): 2026년 5월 11일 12,700만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 21.0만원, 평당 약 69.4만원)

본건은 에덴빌리지 단지에 속하며, 유사한 건축 연도 및 면적의 에덴빌리지 사례(53.88㎡, 14,300만원)를 참고할 때, 현재 시장가는 약 13,750만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 상권 특징

본건 소재지는 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업적 활동보다는 주거 기능이 중심입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 주변에 문산제일고등학교가 위치하고 있으며, 기타 교육시설 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 정보

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 확인할 수 없었으며, 건축물대장 현황도를 참고하였습니다. 임대 내역은 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 내용이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등으로 인한 개발 또는 이용상의 제약 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 이로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 야동동 소재 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하며 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 비교적 최근 거래 사례를 분석했을 때 약 1.3억~1.4억 원대의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 군사시설 보호구역 등 지역적인 제한 사항과 내부 확인이 불가하다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 신축급 주택: 에덴빌리지 단지는 2018년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 3월 기준 53.88㎡, 1.43억원)와 본건의 면적(51.82㎡) 및 건축 연도(2018년)를 고려할 때, 현재 시장가를 반영한 예상 가치는 약 1.37억원 수준으로 추정됩니다.

감정가(2.07억원)와는 상당한 괴리가 있으므로, 최근 거래 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이를 권장하며, 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.