나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63881 [1] 경기도 파주시 야당동 207-4 가림빌리지 301동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역(지하철 경의중앙선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘야당역(지하철 경의중앙선)’이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 301동 제3층 제301호로서,

외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

대상물건 일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.10.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63881 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 207-4 가림빌리지 301동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트 경사지붕, 지상 4층 건물 중 3층 301호

건축일자: 2017년 12월 19일 사용승인

1.3. 면적

토지면적: 60.82㎡ (약 18.40평)

토지지분: 60.82099999999999㎡ (약 18.40평)

건물면적: 55.55㎡ (약 16.80평)

건물지분: 55.555㎡ (약 16.80평)

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 지하철 경의중앙선 야당역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 속하며, 가축사육제한구역입니다. 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함하는 것으로 나타납니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경63881)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 류혜선

보증금: 255,000,000원

전입일자: 2021-11-29

확정일자: 2021-11-08

등기부상 주택임차권은 말소 처리되었으며, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 정진우

보증금: 1,000,000원

차임: 240,000원

전입 및 확정일자 정보가 미상이며, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수 보증금

상기 임차인 정보 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 주택도시보증공사가 2026년 6월 10일 제출한 확약서에 따르면, 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 야당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 비교적 활성화된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 위치하고 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

야당초등학교, 교하중학교, 운정고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역으로 형성되어 있으며, 야당역 및 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

비록 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 갈등은 항상 고려해야 합니다. 그러나 본 건의 경우, 신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 특수물건정보

대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항이 언급되었으나, 권리분석 결과 모든 권리는 말소되거나 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 위험 요소

주변 지역에 대한 종합적인 지도 및 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 초역세권에 해당하는 입지조건을 갖추고 있습니다. 신축 연도(2017년) 대비 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 대항력 포기 확약으로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 본건의 가장 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시에는 최근 실거래가 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 야당역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 무인수 보증금: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 명도 및 투자금 부담이 없음.

* 성장 가능성: 파주시 야당동 지역의 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 건물 관리상태: 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 약 55.55㎡)의 다세대주택은 3.3㎡당 약 320만원~350만원 선에서 거래되고 있습니다. 이에 따른 시세는 약 1억 9천만원 ~ 1억 9천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 5천 4백만원 대비 시세와의 차이가 있으므로, 보수적인 시각으로 접근하여 예상 입찰가는 약 1억 9천 5백만원을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 기준으로 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.