나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4455 [1] 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-1 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동 소재「성석초등학교」북동측 원거리에 위치하며, 인근은 전, 답, 자연림, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 대중 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

대상물건 기호1은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 「주거기타」로 이용중임 대상물건 기호3은 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「인허가지 및 자연림」으로 이용중임 대상물건 기호4는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「주거용」으로 이용중임 대상물건 기호6은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 「주거기타」로 이용중임 대상물건 기호9는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「인허가지 및 자연림」으로 이용중임

인접 도로상태

대상물건 기호1, 기호3, 기호4, 기호6은 서측으로 노폭 약 4~6m 포장도로와 접함 대상물건 기호9는 지적상 맹지이나 인접토지를 통하여 접근이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호1 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 기호3 계획관리지역 , 보전관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역(허가부서 별도 문의)) , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) <추가기재>해당지번 중 234㎡ 전원개발사업구역〈전원개발촉진법〉「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. ■ 기호4 계획관리지역 , 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 기호6 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 기호9 계획관리지역 , 보전관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역(허가부서 별도 문의)) , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 공히 임대관계 등 미상임 대상물건 기호1, 기호3, 기호4, 기호6은 선하지 저촉됨 대상물건 기호3 위 지상에 고압전선 철탑이 소재함 대상물건 기호3, 기호9는 건축신고(2021-건축과-신축신고-167) 되어 있으며, 착공신고(2021년 10월 15일) 되어 있음 대상물건 공히 실지조사시 지적경계가 불명확한 바 정확한 경계확인은 측량 등이 필요함

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호2 제가동 철근콘크리트구조 기타(철골트러스)지붕 지상 1층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호2 제나동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,박공지붕 지상 2층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호5 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 지상 2층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호7 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 박공지붕, 철골트러스 지하 1층 지상 3층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호8 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 박공지붕 지상 2층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

대상물건 기호2 제가동 - 강당 등 대상물건 기호2 제나동 - 교육원 등 대상물건 기호5 - 주택 등 대상물건 기호7, 기호8 - 교육원 등

설비내역

대상물건 공히 위생·급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도, 사진용지에서와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣이 소재함 사진용지에서와 같이 이동이 용이한 컨테이너박스 2개동이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 공히 임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각에 포함.
2. 목록 1 토지는 목록 2 건물의 대지로 이용중임.
3. 목록 1 토지는 고압전선의 선하지에 저촉되며 이를 감안하여 감정평가 됨.
4. 목록 2 건물은 지상1층 건물은 강당으로, 2층 건물인 부속건물은 교육원으로 각 이용중임.
5. 2026. 6. 11.자로 김영규(일산소풍워터파크캠핑장 공사관련)로부터 공사대금채권 304,000,000원을 위하여, 2026. 6. 11.자로 장계수(일산소풍워터파크캠핑장 공사관련)로부터 공사대금채권 736,000,000원을 위하여 각 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명하고, 2026. 7. 2.자 및 2026. 7. 21.자로 신청채권자들로부터 유치권배제신청서가 각 접수되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세

사건번호: 고양지원 2025타경4455 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-1

건물 용도: 교육연구시설

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트 구조 등 다양한 구조로 이루어져 있으며, 주요 건물은 강당, 교육원, 주택 등으로 이용 중입니다.

제시외 건물: 제시외 건물 (감정평가서상 ㉠, ㉡) 및 이동 가능한 컨테이너 박스 2개동이 소재합니다.

기타: 건물에는 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 감정가및면적

감정가: 5,401,599,520원

토지 면적: 4462.00㎡ (약 1350.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1993.97㎡ (약 603.17평)

건물 제시외 면적: 250.25㎡

1.3. 경매정보

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 원OOOOOOO (원당농업협동조합 추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 지영동 소재이며, 인근 지역은 전, 답, 자연림, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용및현황

대상 토지는 인접지 대비 등고 평탄하거나 완만한 부정형 토지이며, "주거기타", "인허가지 및 자연림", "주거용" 등으로 이용되고 있습니다. 서측으로는 노폭 약 4~6m 포장도로와 접하나, 일부 지적상 맹지도 존재합니다. 토지에는 고압전선의 선하지가 저촉되며, 철탑이 소재하는 구역도 있습니다. 또한, 토지 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

2.4. 주변시설

주변은 전, 답, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 고압전선이 토지 저촉 및 철탑으로 존재하는 점은 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리가 있습니다.

* 한국전력공사의 지상권설정등기 (1990년 11월 30일 등기, 목적: 철탑 건설과 소유, 존속기간: 철탑 존속 기간)

* 한국전력공사의 구분지상권설정등기 (2017년 1월 19일 등기, 목적: 전기공작물(송전선) 건설과 소유, 존속기간: 송전선 존속 기간)

3.3. 임차인현황

* (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수

보증금: 500,000,000원

차임: 80,000,000원

전입/사업일자: 2024년 8월 14일

대항력: 없음

비고: 김

* 박현복

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 6일

대항력: 없음

비고: 박

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

전반적으로 임대 관계 등은 미상인 점이 다수 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 유치권현황

2026년 6월 11일, 김영규(공사대금채권 304,000,000원) 및 장계수(공사대금채권 736,000,000원)로부터 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자들로부터 유치권 배제 신청서가 접수되어 있는 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건은 교육연구시설로서, 인근 지역이 전, 답, 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 상업적 상권보다는 해당 용도에 부합하는 입지적 특성을 가집니다. 성석초등학교가 근거리에 위치하는 점은 긍정적이나, 활발한 상권 형성보다는 특정 목적의 시설 운영에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

대중교통은 인근 버스 정류장을 통해 이용 가능하나, 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 전반적인 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지관련리스크

* 고압전선 선하지 저촉 및 철탑 소재로 인한 토지 이용 제약 및 잠재적 위험.

* 일부 토지 경계 불명확으로 인한 정확한 면적 및 경계 확인 필요.

* 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태 존재.

6.2. 건물관련리스크

* 제시외 건물 및 컨테이너 박스가 존재하여 관련 처리 문제 발생 가능성.

* 현재 용도(강당, 교육원) 외의 다른 용도로의 변경 시 행정 절차 및 추가 비용 발생 가능성.

6.3. 권리관련리스크

* 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 매수인이 인수해야 하므로, 토지 이용에 대한 권리 관계 복잡성.

* 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성.

6.4. 기타리스크

* 중복사건 및 공동담보로 인한 권리 관계의 복잡성.

* 임대 관계 등 미상인 점으로 인한 명도 절차의 불확실성.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 지영동에 위치한 교육연구시설로, 토지 약 4462㎡와 건물 약 1994㎡를 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 54억원대입니다. 물건의 입지는 주변이 전, 답, 자연림 등으로 구성된 지역이며, 고압전선 선하지 저촉 및 철탑이 소재하는 점, 토지 경계가 불명확한 점 등은 유의해야 할 사항입니다. 권리 관계상 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 인수되며, 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명하고 배제 신청이 접수된 상태입니다. 대항력 있는 임차인은 없습니다. 해당 물건은 특정 용도의 시설 운영이나 개발 잠재력을 고려한 투자 관점에서 접근해야 합니다.

8. 투자포인트

* 교육연구시설로서의 잠재력: 기존 강당, 교육원 등의 용도를 활용하거나, 관련 업종으로의 전환 가능성.

* 성장관리구역(산업zone) 포함: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 다양한 건축 및 개발 가능성을 제공.

* 인수되는 권리 명확성: 지상권, 구분지상권 등의 권리 관계가 명확하여 예상되는 제약을 인지하고 투자 결정 가능.

9. 예상입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 감정가는 5,401,599,520원이며, 이는 물건의 가치를 평가하는 기준이 됩니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 인수되는 권리(지상권, 구분지상권)의 영향, 유치권 관련 분쟁 가능성, 토지 및 건물에 대한 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 특성상 신중한 분석과 함께 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.