나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72951 [1] 경기도 의정부시 가능동 OOOOO OOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 ""의정부여자중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 301호로서,
(사용승인일 : 2003.11.04)
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 되어 있으며, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 등 공동주택으로서의 제반설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 7~8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 의정부지방법원 2025타경72951 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 655-2 삼성리치빌 3층 301호

건물용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

건물면적: 44.27㎡ (약 13.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

남동측으로는 폭 약 7~8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 의정부여자중학교, 의정부여고, 의정부중학교가 있어 교육환경 보호구역으로 지정된 지역입니다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에도 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 김OO의 강제경매개시결정(갑11)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

등기부등본 상 을구의 권리는 없으며, 본 매각으로 소멸될 권리 외에 인수해야 할 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-06

* 확정일자: 2018-06-15

* 배당신고일자: 2025-09-25

* 대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수되지 않고, 배당을 통해 우선 변제받거나 법원 경매 절차에 따라 처리될 가능성이 높음을 의미합니다. 따라서 본건 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 의정부여자중학교가 소재하여 학생 및 교직원 관련 수요도 예상됩니다.

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재되어 있어, 지역 상권은 주거 편의시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

대형 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 근린생활시설의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 지역의 편의시설 이용이 가능하며, 대규모 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 교육시설: 의정부여자중학교, 의정부여고, 의정부중학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 의료시설: 반경 내 의정부시 소재 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석 결과 인수 보증금은 0원으로 판단되었습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 대응이 필요합니다.

* 건축 연도: 본건은 2003년 11월 4일에 사용 승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하였습니다. 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 소음/환경: 주거 밀집 지역 및 학교 인근이라는 점은 긍정적이나, 주변 환경에 따라 소음 등 생활 불편 요인이 있을 수 있습니다. (주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,100만원입니다.

가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 권리분석상 해당 임차인의 보증금 1억 1,000만원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 금액을 낮추는 효과를 가져옵니다.

건축 연도가 2003년으로 다소 노후화되었으나, 건물 면적(44.27㎡) 및 지역적 특성을 고려할 때 적절한 수준의 감정가로 판단됩니다.

주변 시세와 비교 시, 최근 거래된 신축 건물의 경우 더 높은 가격대에 거래되었으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수라는 이점을 고려하면 충분히 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 110,000,000원의 보증금이 매수인의 인수 부담에서 제외되어 실질적인 취득 원가를 낮출 수 있습니다.

* 입지: 의정부여자중학교 인근의 안정적인 주거 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 121,000,000원 대비, 임차인 보증금 미인수 효과를 고려하면 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수 보증금이 없는 임차인이지만, 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원이며, 주변 시세 및 본건의 특수성을 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점을 가장 큰 투자 포인트로 삼을 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 첫 경매 기일임을 감안하여 보수적으로 접근 시, 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

전략적 입찰가 제안: 105,000,000원

이 가격은 감정가 대비 약 86.7% 수준이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 시세 대비 충분한 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다. 다만, 경쟁 입찰자 현황 및 시장 상황에 따라 유동적으로 조절할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.