나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13025 [1] 서울특별시 성북구 종암동 10-77 캐슬3 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 ""종암동 주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제601호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11
호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13025 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 10-77 캐슬3 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제601호

건물 신축 연도: 2018년 (등기부 확인 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치하며, "종암동 주민센터" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 생활 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 생활에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축법상 도로에 일부 포함되는 특징이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 2019년 8월 27일 소유권보존등기(정대성 외 2명) 이후 여러 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2023년 2월 1일 접수된 경기광주세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 정보에 따르면, 주택도시보증공사(이효정)가 보증금 283,500,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2020년 9월 4일, 확정일자는 2020년 7월 29일입니다. 배당신고일자는 2024년 9월 12일입니다.

본 건의 특이사항 및 특수물건정보에는 "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"이라고 명시되어 있으나, 임차인 현황 요약에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 을1(주택임차권) 및 을1-2(1번임차권경정) 항목이 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

이는 임차인의 대항력 유무와 보증금 인수 여부에 대한 복합적인 해석이 필요함을 시사합니다. HUG(주택도시보증공사)의 관련 조건 변경이 언급된 점으로 미루어, 임차인의 보증금 문제가 HUG와의 계약 관계에 따라 해결될 가능성이 높으나, 경매 진행 과정에서 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명확히 기재되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

본 물건이 속한 "캐슬3" 건물은 2018년에 준공된 다세대주택으로, 총 10세대가 거주 가능한 규모입니다. 주변에는 "뜨라래"(2016년 준공, 59.51㎡ 매매 45,500만원), "베스트캐슬"(2018년 준공, 29.46㎡ 매매 31,200만원), "반석드림빌"(2019년 준공, 29.97㎡ 매매 28,000만원) 등의 다세대 주택이 위치해 있습니다.

이들 거래 사례를 볼 때, 전용면적 기준 평당 매매가는 약 2530만원에서 3510만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용면적(40.59㎡, 약 12.28평)을 감안하면, 현 시세는 약 3억 8천만원에서 4억 3천만원 이상으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 "종암동 주민센터"가 있으며, 학교(상대보호구역 명시) 및 공원 등이 위치하여 교육 및 여가 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다. 인근에서 수행한 외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 기본 위생, 난방, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차 시설이 마련되어 있습니다. 주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

가장 큰 리스크는 "대항력있는임차인" 존재 여부와 HUG 인수 조건 변경에 따른 보증금 처리 문제입니다. 임차인 현황 요약상 대항력이 없다고 기재되어 있지만, 특이사항 및 특수물건정보에서의 명시는 투자자에게 상당한 주의를 요구합니다. 만약 임차인의 보증금 283,500,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 임차권 관련 기록이 '말소'로 표기되어 있으나, 실제 경매 절차에서의 소멸 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 종암동의 입지 좋은 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어 투자 가치가 잠재해 있습니다. 그러나 "대항력있는임차인"과 HUG 인수 조건 변경이라는 중대한 변수가 존재하며, 이에 대한 명확한 해소 없이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 권리분석 상 임차인 관련 정보를 면밀히 재확인하고, HUG와의 구체적인 처리 방안을 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 개발 가능성

성북구 종암동이라는 서울 도심 접근성이 좋은 지역에 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

감정가가 2억 8천 7백만원인데 비해, 주변 시세는 3억 8천만원 이상으로 추정되어 시세 차익 확보 가능성이 있습니다.

8.3. HUG 보증 활용

HUG(주택도시보증공사)의 조건 변경 언급은 임차인 문제 해결의 실마리를 제공할 수 있으며, 이는 권리관계를 단순화하는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 283,500,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가(287,000,000원)와 주변 시세(최저 약 380,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다. HUG의 개입으로 임차인 보증금 문제가 해결되어 낙찰자에게 부담이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

해당 입찰가는 현 시세 대비 약 13~18% 낮은 수준으로, 경매 참여 시 발생할 수 있는 제반 비용 및 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가 결정 전, 임차인 관련 권리관계 및 HUG의 정확한 인수 조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.