나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13016 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 ""도봉역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택,오피스텔 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 제1종지구단위계획구역(도봉생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13016 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 제2층 제203호

용도: 오피스텔

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물면적 (전용면적): 58.52㎡ (약 17.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 301,000,000원

2.3. 건축물 정보

준공년도: 2019년 (정보 출처: 최근 매매 JSON)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 샷시창호 등

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 "도봉역" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(도봉역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑3, 갑4): 김동열, 사형택

* 주택임차권 (을1): 이승현 (보증금 260,000,000원). 단, 해당 권리는 말소되었습니다.

* 압류 (갑7): 서초세무서장

* 가압류 (갑8): 주택도시보증공사 (채권액 1,279,000,000원)

* 강제경매 (갑9): 한국주택금융공사 (채권액 303,786,330원, 본 경매 사건의 채권자와 동일인)

4.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리(갑7: 서초세무서장 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지/건물 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재 파악된 정보상 없습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 별도의 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4.3. 임차인 현황 및 관련 분석

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-17

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2023-12-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인, HF 인수조건 변경"이라는 문구가 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 한국주택금융공사의 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었습니다. 따라서 명시된 임차인에 대한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, "대항력있는임차인" 표기와 "대항력 없음" 표기 간의 불일치는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. "HF 인수조건 변경"은 한국주택금융공사 관련 대출 조건 변경을 의미하는 것으로 추정되며, 이는 낙찰 후 인수되는 채무와는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 도봉동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 도봉역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 존재합니다.

5.2. 건물 이용 현황

공부상 용도는 오피스텔이며, 실제 이용 상태도 오피스텔로 추정됩니다. 건축물대장상 주요용도는 "공동주택"으로 기재되어 있으나, 이는 건축 당시의 허가 용도일 수 있으며, 실제 집합건물 등기부상 전유부 표시는 오피스텔(호실)로 구분됩니다. (건축물대장상 주요용도: 공동주택, 전유부: 오피스텔)

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교육시설

주변에 주거 밀집지역이므로 학교 등 교육시설 접근성도 양호할 것으로 보입니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 주변을 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 불일치 가능성

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 "대항력 없음"으로 명시되어 인수 보증금이 0원으로 산정되었습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요하며, 만약 명시되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역

* 고도지구(28m 이하)

* 제1종지구단위계획구역(도봉생활권중심)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

위와 같은 다양한 도시계획 및 법규상의 제한사항이 존재하여 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 진행 중이므로, 외국인 또는 특정 대상자의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 도봉역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리분석상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, "대항력있는임차인"에 대한 정보의 불일치는 주의가 필요합니다. 또한, 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재하므로 투자 목적 및 향후 개발 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 감정가는 3억 1백만원이나, 최근 실거래가는 이보다 현저히 낮은 수준에서 형성되고 있어 시세 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 도봉역 역세권 오피스텔로 출퇴근 및 생활이 편리한 입지입니다.

* 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리 분석상 명확한 인수되는 보증금이나 채무가 없는 것으로 보입니다.

* 인근에 공공기관 및 상업시설이 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 301,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 6월 13일 거래: 59.95㎡, 3층, 23,300만원

* 2025년 12월 21일 거래: 55.44㎡, 4층, 19,000만원

* 2026년 4월 24일 거래: 59.95㎡, 2층, 13,000만원

본건 오피스텔의 전용면적은 58.52㎡이며, 2층에 위치합니다. 제공된 최근 매매 사례 중 2026년 4월 24일 거래된 59.95㎡, 2층 오피스텔이 본건과 가장 유사한 조건입니다. 해당 거래가는 13,000만원으로, 평당 약 216.8만원 수준입니다.

감정가(약 514.4만원/㎡)와 비교했을 때 최근 실거래가는 현저히 낮은 수준이며, 특히 2026년 4월 거래가는 매우 이례적으로 낮습니다. 이는 직거래 특성상 급매물이었거나 특수 사정이 있었을 가능성이 있습니다.

가장 최근의 유사 물건(2층, 59.95㎡)의 거래가 13,000만원을 기준으로 하되, 본건 면적(58.52㎡) 및 건물 상태, 일반적인 경매 시세 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 또한, "대항력있는임차인"에 대한 언급이 있어 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

가장 유사한 조건의 2층 매물 가격(13,000만원)에 1.2 ~ 1.5배 수준을 적용하거나, 2019년 준공 건물이라는 점을 감안하여 20,000만원 내외에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 최저가 대비 높은 가격으로 입찰 시에는 명확한 시세 조사와 예상 임대 수익률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.