나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12971 [1] 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제10층제1005호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 ""돌곶이역"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(돌곶이역, 6호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1005호, 제11층 제1103호, 제11층 제1104호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 3~6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-11-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물현황

본건은 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제10층 제1005호에 소재하는 집합건물입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층, 지상 12층 규모이며, 본건은 이 중 10층에 위치합니다.

건물의 주된 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로도 사용되고 있습니다.

건축물대장상 전유부분 면적은 19.59㎡입니다.

1.2. 면적및감정가

토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

총 감정가: 332,000,000원

1.3. 경매정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12971 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

말소기준권리: 2025년 7월 24일 접수된 강제경매(채권자: 김승동, 채권액: 300,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 "돌곶이역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

토지의 형상은 사다리형으로, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통및접근성

인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 "돌곶이역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 본건 토지는 서측으로 노폭 약 3~6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

2024년 11월 29일: 소유권보존 (이도현 외 1명)

2025년 6월 30일: 공유자전원지분전부이전 (양동균, 매매 330,000,000원)

2025년 7월 24일: 강제경매 (김승동, 300,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인분석

임차인: 주택도시보증공사(대위 임차인: 손 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 30일

확정일자: 2025년 5월 27일

배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 있음

비고: 주택도시보증공사가 임차인의 보증금을 보호하기 위해 채권을 확보하고 있는 것으로 추정됩니다.

3.3. 인수/소멸권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 해당 사항이 없습니다.

임차인의 전입일자(2025.06.30) 및 확정일자(2025.05.27)가 말소기준권리(2025.07.24)보다 앞서므로, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 및 낙찰 후 점유 관계에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 및 임대 시세 분석 결과, 유사한 건축 연도 및 면적 대비 본건 감정가(약 16,947원/㎡)는 인근 시세(약 5,470원/㎡ ~ 13,700원/㎡) 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

다만, 최근 매매 사례들은 전용면적 36.54㎡ ~ 54.79㎡ 규모로, 본건(19.59㎡)은 소형 주거 공간으로서 차별화된 시장을 형성할 수 있습니다.

"라테라스" 건물은 다세대주택 외에 근린생활시설, 오피스텔 용도로도 이용되고 있어 상업 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 6호선 돌곶이역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 소재.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 인근에 있을 수 있으므로, 자녀 교육 환경은 개별 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 후 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 임차인의 보증금 반환 및 퇴거 관련 사항은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 사실은 해당 부동산 외에 추가적인 담보물건이 있음을 시사하며, 이는 경매 절차 또는 채권 관계에 복합적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 19.59㎡의 소형 주거 공간으로, 매매 또는 임대 수요가 특정 계층에 한정될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받으므로, 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 서울 북동권의 역세권에 위치한 소형 다세대주택 경매물건입니다.

돌곶이역 인근의 교통 편의성과 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 낙찰자는 보증금 부담은 없으나 명도 관련 이슈를 신중하게 검토해야 합니다.

건물 구조 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 비교적 높은 감정가 대비 면적이 작은 점, 주변 시세와의 비교 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 돌곶이역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트 단지로, 잠재적 가치가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 등 특정 계층의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리 시: 대항력 있는 임차인의 보증금(260,000,000원)이 인수되지 않는 것으로 확인될 경우, 투자 부담이 크게 줄어듭니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원이며, 말소기준권리 금액은 300,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 명도 과정의 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보, 현장 조사 결과, 그리고 본건의 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.