나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2606 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 312-247 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.08.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 ‘서울휘경초등학교’북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 업무용빌딩, 공동주택, 소규모상가 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 역삼각형의 토지로 가격시점현재 근린생활시설 및 다가구용 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 광대로에 접하고 있으며 본건 남측의 막다른도로(사도)를 통해서도 진출입 가능함.(후첨 사진 참조 바람)

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 준주거지역, 도로(2016-11-10)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2016-04-01)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)

일련번호(2) :도시지역, 준주거지역, 도로(2016-11-10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2016-04-01) (상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로서
외벽: 일부 석재 붙임 및 드라이비트 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

근린생활시설 및 다가구 주택으로 이용중임.(후첨 사진 참조 바람)

지층: 공장
1층 : 상가
2층 : 주택 2세대
3층 : 주택 1세대

설비내역

기본적인 위생 급수 및 배수시설, 도시가스, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 현장방문시 일부세대 이해관계인 폐문부재로 후첨 내부구조도는 건축물대장 현황도면에 의하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울특별시 동대문구 휘경동 312-247에 소재한 근린주택 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2606 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 312-247

* 용도: 근린생활시설 및 다가구용 단독주택

* 감정가: 3,053,482,600원

* 토지 면적: 175.00㎡ (약 53평)

* 건물 면적: 319.02㎡ (약 96.5평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (경매 신청은 하나은행으로 확인됨)

* 등기부 채권 총액: 600,000,000원 (하나은행 근저당)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 '서울휘경초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 업무용 빌딩, 공동주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용 상태

본건 토지는 대체로 역삼각형의 형태를 띠고 있으며, 현재 근린생활시설 및 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 북서측으로는 광대로에 접하고 있으며, 남측의 막다른 도로(사도)를 통해서도 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 구역에 해당합니다. (세부사항은 건축과 문의 필요)

* 건물 구조 및 이용

본건 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물입니다.

- 지층: 공장 (자료상으로 기재되었으나, 이용 상태 상가로 추정)

- 1층: 상가 (근린생활시설)

- 2층: 주택 2세대

- 3층: 주택 1세대

건물은 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 3월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(을7)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 내용에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

총 7명의 임차인이 확인되었으며, 이 중 2명(김 (2014-09-11 전입), 허 (2009-05-15 전입))은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 해당 임차인들의 보증금은 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으므로, 실제 점유 현황 및 계약 내용을 추가 확인하여 명도에 대한 검토가 필요합니다.

- 임차인: 구 (1차 보증금 증액분 포함 총 187,000,000원)

- 전입일자: 2021-04-23

- 확정일자: 2023-04-17

- 배당신고일자: 2025-10-02

- 대항력: 없음

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2014-09-11

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

- 임차인: 김

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 350,000원

- 배당신고일자: 2025-09-05

- 대항력: 없음

- 임차인: 서 (서울주택도시개발공사)

- 보증금: 80,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2014-09-11

- 확정일자: 2014-08-19

- 배당신고일자: 2025-08-22

- 대항력: 있음

- 임차인: 허

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2009-05-15

- 확정일자: 2019-07-24

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

- 임차인: 옥

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-08-11

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 휘경동 일대의 연립 및 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 휘경동 43-230번지, 1997년식 연립주택 (전용 73.3㎡)이 2026년 5월 5일 495,000,000원에 거래되었습니다.

- 휘경동 286-270번지, 2012년식 다세대주택 (전용 14.65㎡)이 2026년 5월 8일 150,000,000원에 거래되었습니다.

- 휘경동 286-270번지, 2012년식 다세대주택 (전용 15㎡)이 2026년 5월 6일 120,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 근린생활시설과 다가구 주택으로 복합적으로 이용되는 건물로, 비교 대상 물건들과 용도 및 규모에서 차이가 있으나, 이를 바탕으로 평당 시세를 추정해 볼 수 있습니다. 가장 높은 거래 사례(약 675만원/㎡)를 적용 시, 본건 건물 총 면적(308.22㎡) 기준 약 20.8억원 수준의 가치가 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 30.5억원으로, 비교 사례 대비 높은 편입니다. 이는 본건의 노선상가지대라는 입지적 가치, 상가 부분의 높은 수익성, 또는 기타 가치 평가 요소가 반영된 결과로 판단됩니다.

* 상권 특성

본건이 위치한 휘경동은 노선상가지대로서 소매점, 식당, 학원 등 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

'서울휘경초등학교'가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 주변 유해 시설 입점이 제한됩니다.

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 개발 계획 (확인 필요)

해당 지역의 추가적인 개발 계획이나 도시 정비 사업 등이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원)

김 및 허 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다. 그러나 이들이 계속해서 점유를 유지할 경우, 명도 과정에서의 시간 소요 및 불확실성이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

본건 건물은 1995년에 준공되어 약 30년 된 건물로, 향후 수선 유지보수에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한

가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 각종 제한 사항은 향후 증축 또는 용도 변경 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 시세

최근 거래된 유사 물건들의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 적정 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 휘경동의 노선상가지대에 위치한 근린주택으로, 상가와 다가구 주택의 복합 용도를 가지고 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다. 교통 및 교육 환경이 양호하나, 건물 노후화 및 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 존재한다는 점은 명도 과정에서의 고려사항이 될 수 있습니다. 감정가는 30.5억원으로 높은 편이며, 최근 유사 물건 거래 시세와 비교 시 가격 메리트 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지

서울특별시 동대문구 휘경동 노선상가지대에 위치하여 높은 유동인구와 상업 활동이 가능합니다.

* 복합 용도의 수익성

근린생활시설과 다가구 주택의 복합 구조로 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 잠재적 가치 상승

향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,053,482,600원입니다. 제공된 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 단위 면적당 가격은 약 675만원/㎡에서 1020만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본건의 총 건물 면적(319.02㎡)을 적용 시, 약 20.8억원에서 32.6억원 사이의 가치가 추정됩니다.

감안 요인:

* 감정가가 시세 대비 높은 편임을 고려

* 건물 노후화 (1995년 준공)

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 인수 없음)

* 토지 이용계획 상 제한 사항

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 낙찰자는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 약 2,500,000,000원 ~ 2,750,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.