나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51886 [1] 서울특별시 광진구 구의동 237-4 더프라임 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""서울광진경찰서"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임

건물의 구조

2017. 1. 19. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
- 외벽: 석재 붙임 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

기호(2) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 집합건축물대장 상 위반건축물로 기재되어 있음(변동일: 2017. 4. 25., 변동내용 및 원인: 12㎡ 조립식패널조 주거 위반)

물건 비고

건축물대장상 위반건축물[(주택과-14995, 2017. 4. 25.) 401호 12㎡ 조립식패널조 주거위반] 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51886 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 237-4, 더프라임 4층 401호

구분: 다세대주택

토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.4896㎡ (약 8.62평)

건물면적: 42.35㎡ (약 12.81평)

건물지분: 42.35㎡ (약 12.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보:

- 건물명: 더프라임

- 신축 연도 (사용승인일): 2017년 1월 19일

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층

- 전용면적: 42.35㎡ (약 12.81평)

1.3. 감정 평가

감정가: 461,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울광진경찰서" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독, 다세대주택 및 노선 상가 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없는 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획

기호(1),(2) 토지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 속해 있습니다. 일부 토지는 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장환조 (대항력 있음)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 8일

* 확정일자: 2018년 6월 8일

* 배당신고일자: 2025년 8월 4일

* 비고: 임대관계는 미상이나, 등기부상 확인된 대항력 있는 임차인임.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019.03.12. 근저당권 유혜림)

* 2017.03.10: 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 2018.06.12: 소유권이전5번신탁등기말소 (갑6)

* 2018.11.15: 소유권이전 (갑7, 매매)

* 2019.03.12: 근저당권 (을4, 유혜림, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 2024.10.02: 근저당권 (을8, 허재성, 125,000,000원) - 말소

* 2024.10.02: 근저당권 (을8, 황호남, 125,000,000원) - 말소

* 2025.08.07: 강제경매 (갑11, 장환조) - 말소 (본건 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 310,000,000원

3.3. 권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 인근에 노선 상가 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "서울광진경찰서"가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변은 주택가 및 상가가 혼재되어 있어 도심 생활권 내의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 전기 설비 등이 구비되어 있으며, 승강기 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (주택과-14995, 2017.4.25. 관련: 401호 12㎡ 조립식패널조 주거 위반) 이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약이 될 수 있으며, 관련 법규 위반으로 인한 추가 부담이나 시정명령 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 장환조가 거주 중이며, 2018년 6월 8일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 보증금 280,000,000원이며, 배당신고일자(2025.8.4.) 및 인수 보증금 합계 0원이라는 정보가 있으나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 연도 2017년의 비교적 현대적인 건물: 최신 건축 규격이 적용되었으며, 노후화가 적어 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지: 서울특별시 광진구 구의동이라는 위치적 장점을 가집니다.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 최근 시세 반영: 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 광진구 구의동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 위반건축물에 대한 명확한 시정 및 해결 방안, 그리고 임차인과의 보증금 관련 사항(인수 보증금 0원 명시)을 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가 461,000,000원은 시장 상황에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

최근 거래 사례:

* 2026년 7월 9일, 55.18㎡ (2023년식) 575,000,000원 (약 1042만원/㎡)

* 2026년 7월 3일, 24.89㎡ (2022년식) 410,000,000원 (약 1647만원/㎡)

* 2026년 7월 4일, 31.39㎡ (2012년식) 335,000,000원 (약 1067만원/㎡)

본건(42.35㎡, 2017년식)의 감정가는 약 1089만원/㎡ 수준입니다.

잠재적 리스크(위반건축물, 대항력 있는 임차인)를 감안하되, 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 하향한 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.