나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51863 [1] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""구의2동주민센터"" 남서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 주상용건물·근린생활시설·의료기관·교육기관·종교시설·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 ""아차산역"" 까지 도보로 각각 약2~3분 및
약11~12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내 제5층 제501호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로서, 도시형생활주택단지형다세대(20세대),업무시설(오피스텔-8호),
근린생활시설(5호) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호2·3:
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51863 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 5층501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택단지형다세대)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공연도: 2020년

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 구의동 소재 "구의2동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설, 의료기관, 교육기관, 종교시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통:

* 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요됩니다.

* 지하철 5호선 "아차산역"까지 도보로 약 11~12분 소요됩니다.

* 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 27일 접수된 주식회사신한저축은행 외 1명의 근저당권 (500,000,000원)입니다.

현재 등기부상 채권 총액: 약 1,050,000,000원 (근저당 5억 + 근저당 3.3억 + 임차보증금 2.2억)

인수되는 권리:

* 을구2번 주택임차권 (김 ): 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 220,000,000원에서 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-24

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 있음 (매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 높습니다.)

특이사항:

* 대항력 있는 임차인 존재.

* 선순위 임차권 (을구2번) 존재.

* 공동담보 물건 (을구3번) 존재.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 배후수요를 바탕으로 한 근린생활시설 및 소형 사무실 등의 상권이 형성되어 있습니다.

"구의2동주민센터" 인근에 위치하여 주민 편의시설 이용이 용이합니다.

아차산역 역세권과는 다소 거리가 있으나, 버스 접근성이 양호하여 광역적 접근성 또한 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "구의2동주민센터" 인근에 위치하며, 인근에 의료기관, 교육기관, 종교시설, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 501호이며, 현관 1, 방 1, 주방 1, 거실 1, 욕실 겸 화장실 1 등으로 이용 중으로 탐문되었습니다.

설비: 상하수도, 위생, 개별 도시가스 보일러 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 급배수상태는 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 220,000,000원 전액 또는 일부를 인수할 위험이 있습니다. 임차인의 실제 배당 현황 및 우선변제권 행사 여부에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 낙찰가율이 높을 경우 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역 등 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

혐오시설 유무: 주변 지도 검색 등을 통해 혐오시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다. (본 보고서에서는 외부 검색을 통한 확인이 불가합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 2억 2천만원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

등기부상 높은 채권 총액과 인수 부담 가능성으로 인해 투자 결정에 앞서 심층적인 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

구의동 지역: 광진구 내에서도 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

우수한 접근성: 아차산역 이용 가능(도보 11~12분)하며, 버스 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 10.4백만원에서 16.5백만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본 물건의 건물 면적(16.53㎡)과 2020년 건축 연도를 고려할 때, 최근 거래 사례(2022년식 24.89㎡, 4.1억, 평당 약 16.5백만원)를 바탕으로 산정한 실질 가치는 약 272,173,100원 수준입니다.

이러한 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 물건 자체의 가치(인수 보증금을 제외한 입찰가)는 약 270,000,000원에서 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 법원에 납부하는 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 반드시 유의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 220,000,000원을 매수인이 추가로 부담해야 한다는 사실입니다.

따라서 실제 총 투입 비용은 입찰가에 인수 보증금 220,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 투자 수익률 계산 시 이 점을 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.