나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51899 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울거원초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 제1층 제103호로서,
(2023.08.28. 사용승인)

외벽: 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 등,
내벽: 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사보고서상 '102호도 음식업을 하고 있으며 103호의 주방을 함께 사용' '102호와 103호 경계벽에 대하여는 소유자들의 동의에 의하여 일부 벽을 허물고 출입문을 설치하여 본인이 102호와 103호에서 영업을 하고 있다고 함'으로 각 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51899 (1)

- 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3, 아피체 1층 103호 (도로명: 서울특별시 송파구 위례서로 240)

- 용도: 근린상가 (일반음식점)

- 감정가: 1,210,000,000원

- 면적:

* 토지: 9.30㎡ (약 2.81평)

* 건물: 39.00㎡ (약 11.79평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 농OOOOOOO (지도농업협동조합)

1.1. 입지조건

- 주변 환경: 본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 서울거원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위 환경은 보통임. 인근 지역에 대한 추가 검색 결과, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 서울거원초등학교 외에도 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있음.

- 교통: 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

- 토지: 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

- 도로: 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터, 북측으로 폭 약 10~12미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

- 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접합. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)임.

1.2. 권리분석

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

- 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2025-04-23

* 확정일자: 2025-04-25

* 배당신고일자: 2025-10-27

* 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 말소기준권리: 2024년 06월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

- 등기부채권 총액: 1,711,280,558원

- 주요 권리 내역:

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,118,000,000원)

* 가압류: 우리금융캐피탈주식회사, 중앙농업협동조합, 경기신용보증재단, 계동준

* 압류: 금천세무서장, 구리세무서장, 남부천세무서장, 금천구, 연수세무서장

* 임의경매: 지도농업협동조합

1.3. 상권분석

- 본건은 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중임.

- 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화된 지역으로 판단됨.

- 102호와 함께 주방을 공유하며 영업 중인 점은, 현재는 시너지를 통한 영업이 이루어지고 있으나 향후 독립적인 운영 시 협의가 필요한 부분이 될 수 있음.

1.4. 생활정보

- 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

- 편의시설: 서울거원초등학교 인근에 위치.

- 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 별도의 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

- 영업 관련 협의 필요성: 102호와 경계벽을 철거하고 주방을 공유하며 영업 중인 특이사항은 향후 운영 시 102호와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 잠재적 갈등이나 운영상의 제약이 발생할 수 있음.

- 건물 용도 관련 사항: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제로는 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중임. 감정평가서 요약에도 '근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설' 등으로 기재되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 또는 향후 용도 관련 이슈 발생 가능성을 검토해야 함.

- 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행의 근본적인 원인과 채권자들의 회수 의지 등을 파악하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

- 본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 서울 송파구 거여동에 위치한 아피체 건물 1층 103호 상가임.

- 해당 물건은 2023년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물 내에 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역임.

- 임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없음.

- 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

- 가장 큰 특징이자 주의사항은 인접 호실(102호)과의 경계벽 철거 및 주방 공유를 통해 영업 중인 점으로, 이는 향후 독립적인 영업이나 임대 시 협의가 필요한 주요 쟁점이 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

- 신축 건물 내 상가: 2023년 8월 사용 승인된 건물 내 상가로, 건물의 노후화에 대한 우려가 적고 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

- 명도 용이성: 등록된 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

- 지역적 이점: 서울 송파구라는 입지적 장점을 가짐.

- 현 영업 방식의 활용: 102호와의 영업 연계를 통해 현재와 같이 운영할 경우, 시너지를 통한 안정적인 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

- 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 시세 조사, 임대수익률 분석, 주변 상권의 잠재적 성장 가능성, 102호와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

- 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가 1,210,000,000원을 기준으로 추가적인 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권장함.

- 102호와의 협력 및 영업 방식의 지속 가능성에 대한 명확한 판단이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 전략적인 입찰가 결정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.