나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51845 [1] 서울특별시 강동구 암사동 445-3 극동하이빌 5층502호 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""신암중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 암사역사공원, 강동공동체정원과 근거리로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 남측 인근 ""고덕로""변에 노선버스정류장이 소재하고 북동측 약 300미터 지점에 전철역(암사역 : 지하철 8호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 제5층 제502호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택 및 제1종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(고덕로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51845 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO (채권자 추정)

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 445-3 극동하이빌 5층 502호

용도: 다세대주택 (집합건물)

건물명: 극동하이빌

토지면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물면적: 72.85㎡ (약 22.04평)

감정가: 479,000,000원

1.3. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 신암중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역이며, 암사역사공원 및 강동공동체정원과도 가까워 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 남측 인근 고덕로변에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 북동측 약 300미터 거리에 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

소유권 보존 등기일: 2010년 7월 16일

등기부채권 총액: 153,541,845원 (각종 가압류 총액 기준)

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 서울신용보증재단 가압류 (2024년 3월 19일, 갑4)

상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 8일

대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 직접적인 금전적 부담(보증금)은 없음을 의미하나, 임차인의 점유 및 명도 관련 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

지상권 개요: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울 강동구의 대표적인 주거 밀집 지역에 속하며, 인근에 공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 7층 이하 건축이 가능합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

암사역사공원, 강동공동체정원 등 휴식 공간이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 및 공공시설

신암중학교가 소재하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경이 보호되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 사항

토지이용계획상 비행안전제3구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 주변 개발 관련 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동구 암사동의 양호한 주거 입지에 위치하며, 암사역을 통한 교통 접근성이 우수합니다. 다세대주택으로 적정 규모의 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 4억 7천9백만원 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구의 주거 선호 지역에 위치.

* 지하철 8호선 암사역 인근으로 교통 편리.

* 주변 공원 등 쾌적한 생활 환경.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가를 기준으로, 시세 및 물건 고유의 가치, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 필요하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.