나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51782 [1] 서울특별시 은평구 구산동 206-16 유니온빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산초등교"" 북측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 7층건내 제4층 제402호로서,
외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로서, 귀 제시목록상 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2·3:
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51782 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 206-16 유니온빌 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

* 건물면적: 47.61㎡ (약 14.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건물명: 유니온빌

* 총 층수: 7층

* 해당 층: 4층

* 준공연도: 2012년 (사용 승인일 2012-03-09 기준)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 상가, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 여건으로는 버스정류장이 도보 약 2~3분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 차량 출입이 가능한 도로에 접해 있습니다.

* 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 7번 주택임차권 (2023년 4월 20일 등기).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 7번의 주택임차권(2023.04.20 등기, 권리자 이승일)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 변동 이력이 다수 확인됩니다.

* 주택임차권: 이승일 (보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-16, 확정 2021-01-14) - 대항력 있음, 보증금 인수 대상.

* 기타 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 채권자: 주OOOOOOOOOO (본 경매 신청 채권자)

* 등기부채권 총액: 243,056,798원 (말소기준 권리 이전 채권 총액)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용 상태: 본건은 현관 1개, 방 3개, 주방 겸 식당 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다.

* 건물 구조 및 현황: 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물 현상은 보통 수준입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생 설비가 구비되어 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 시스템이 갖추어져 있습니다. 급배수 상태는 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 보증금은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 하자: 감정평가서에 따르면, 건물 일부 외벽에서 누수 현상이 관측되었으며, 본건 402호에서도 누수 가능성을 배제할 수 없다고 합니다. 이는 추가적인 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2012년에 준공된 건물로서, 향후 시설 유지보수에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

* 그러나 현재 파악된 가장 큰 특징은 보증금 2억 3천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 수준의 주의와 신중한 분석을 요구합니다.

* 건물 자체의 누수 가능성 또한 잠재적 비용 발생 요인이므로, 실사 및 추가적인 현황 파악이 필수적입니다.

* 따라서 본 물건은 단순히 감정가만을 기준으로 접근하기보다는, 인수되는 임차인 보증금, 예상 수리비용, 그리고 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 매우 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 조건부로, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 부담을 줄이고 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

* 향후 은평구 지역의 주거 수요 변화와 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보(2026년 5월)는 다음과 같습니다.

* 리치빌 (2013년식, 24.74㎡): 8,800만원

* 금당빌라 (1991년식, 37.02㎡): 11,500만원

* 본건 물건은 2012년식, 건물면적 47.61㎡ (약 14.4평)이며 감정가는 270,000,000원입니다.

* 제공된 JSON의 시세 정보는 본건 물건의 면적 및 연식과 직접적인 비교가 어렵고, 가격대가 현저히 낮아 참고 자료로서의 활용에 한계가 있습니다. 이는 해당 정보가 본 건의 직접적인 시세를 반영하지 않거나, 다른 조건(예: 소형 평수, 일부 토지만의 거래 등)이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 본건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 270,000,000원에서 실제 매수인이 부담해야 할 인수 보증금 230,000,000원을 고려해야 합니다.

* 매수인이 실질적으로 추가 지불할 수 있는 금액은 감정가 수준이거나 그 이하가 되어야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 인수되는 보증금을 고려한 합리적인 입찰가 범위는 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 이는 임차인과의 명도 협의, 예상 수리 비용 등을 충분히 고려한 금액이며, 해당 범위를 기준으로 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

혐오시설 유무 관련:

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 정보로는 본건 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 주변에 공원 및 교육기관이 언급되는 등 부정적인 시설 정보는 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.