나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51363 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층406호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 소재 ""은평구청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
다세대주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 구분건물 내 4층 406호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 교육연구및복지시설임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약4.5m 내외의 막다른 도로와 접하며 차량으로 접근이 가능함.
서측으로 노폭 약2.5m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 미납관리비 등 제세공과금에 대해 반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51363 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 4층 406호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

물건종별: 집합건물

전유부 면적: 건물 56.34㎡ (약 17.04평), 토지 20.08㎡ (약 6.07평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 용도: 노유자시설, 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 (집합건축물대장 기준)

감정가: 940,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

준공 승인일: 1999년 8월 26일

사용 승인일: 2006년 1월 20일

연면적: 15,267.62㎡

건폐율: 53.89%

용적률: 387.45%

주차 가능 대수: 65대 (실내 60대, 실외 5대)

총 세대수: 137세대

1.3. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 서울특별시 은평구 녹번동에 소재하며, "은평구청" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 노폭 약 4.5m 내외, 서측으로는 노폭 약 2.5m 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있어 차량으로 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)입니다.

권리 분석: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 전세권, 근저당부채권질권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계 등 자세한 내용은 미상으로 되어 있어, 해당 물건의 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

1.5. 상권분석

본 물건은 은평구청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다수의 근린생활시설과 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설로 사용 중인 점을 고려할 때, 특정 수요층을 대상으로 하는 상권의 특성을 가질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주변 시설: 은평구청 등 행정기관 접근성이 우수하며, 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 문화, 여가, 쇼핑 등 일상생활에 필요한 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

건물 내 설비: 냉난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 옥내 소화전 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대 관계 등이 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자의 대항력 유무, 보증금 및 차임 조건 등을 정확히 알 수 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 시 예상치 못한 변수나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

미납 관리비 등: 미납된 관리비 및 제세공과금이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

건물 용도 제한: 현재 노유자시설, 교육연구 및 복지시설 등으로 사용 중인 건물을 일반 주거용이나 다른 상업 용도로 사용하고자 할 경우, 건축법 등 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

도로 접근성: 일부 인접 도로의 폭이 좁아(2.5m) 차량 통행 및 주차에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서북권의 주요 행정 및 주거 중심지인 은평구에 위치하여 입지적 이점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적이며, 필요한 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 그러나 임대차 관계 미상이라는 점은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악하고, 명도 과정에 대한 충분한 대비가 필요합니다. 제세공과금 및 건물 용도 관련 사항도 추가 확인이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울 서북권의 행정 및 상업 중심지 인접: 은평구청 인근으로 풍부한 생활 인프라 및 행정 서비스 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통 환경: 대중교통 및 차량 접근성이 양호하여 이동이 용이합니다.

* 안정적인 건물 상태: 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되었으며, 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 940,000,000원

본 물건은 권리 인수 및 보증금 인수액이 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상, 미납 관리비 등 확인 필요한 사항이 존재합니다. 이러한 점들을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 752,000,000원 ~ 846,000,000원)을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 물건의 정확한 시세, 명도 가능성, 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.