나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51793 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 43-62 동인에버빌 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철6호선 ""응암역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ""응암역""이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상11층 동인에버빌 건물 내
제5층 제502호로서

외벽 : 석재 타일붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 건부지(공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약3~4M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(역촌동 43-62, 43-63) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

(역촌동 43-69) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51793 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 43-62 동인에버빌 5층502호

감정가: 278,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOO (농협은행)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 15.01㎡ (약 4.54평)

토지 지분: 15.01㎡ (약 4.54평)

건물 면적: 52.16㎡ (약 15.78평)

건물 지분: 52.16㎡ (약 15.78평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 용도 및 특징

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 11층 건물 중 5층 502호

주요 설비: 위생 및 급배수, 난방(도시가스), 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 지하철 6호선 응암역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 교통 환경 또한 보통입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존은 2017년 10월 20일 동인주택건설주식회사 앞으로, 소유권 이전은 2018년 2월 5일 송영은, 2023년 3월 7일 유월자 앞으로 등기되었습니다.

말소기준권리는 2023년 6월 9일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을4, 168,000,000원)입니다.

이 외 다수의 압류 및 임의경매, 강제경매 개시결정 등기가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액은 393,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

현재 임차인은 주택도시보증공사(오승민)로, 보증금 225,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2023년 4월 24일, 확정일자는 2023년 3월 23일입니다.

등기부상 해당 임차인은 주택임차권(을5)을 가지고 있으며, 권리 분석 상 "대항력 있음"으로 명시되어 있습니다.

특히, 물건명세서에 의하면 본 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 선순위 근저당권보다 앞서는 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있고 보증금 잔액 인수 조건입니다. 따라서 본 경매 물건은 대항력 있는 임차인 관련 부담이 있는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 동인에버빌 오피스텔(전용면적 약 48.1㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 6월 28일: 247,000,000원 (3층)

* 2024년 10월 15일: 240,000,000원 (4층)

* 2026년 1월 7일: 255,000,000원 (2층)

이를 바탕으로 현 시세는 약 240,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 파악됩니다. 건물의 감정가는 278,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

4.2. 주변 상권 현황

본 물건은 응암역 인근 상업 및 주거 복합지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오시설이 특별히 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통 접근성

지하철 6호선 응암역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 기타 특이사항

중복사건, 공동담보 등의 경매 절차가 진행되고 있어 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 또한, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 상당한 부담을 안고 있습니다. 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 낙찰 후 인수하게 될 보증금 금액을 정확히 파악하고, 해당 금액만큼 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 응암역 역세권의 우수한 입지

* 안정적인 임대 수익이 가능한 오피스텔 용도

* 향후 지역 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하고 매수인이 인수할 위험이 매우 크므로, 이를 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 평균 약 247,330,000원을 기준으로, 인수될 보증금 225,000,000원을 고려하면, 순수 자산 가치에 대한 입찰 금액은 매우 낮게 책정될 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 인수 보증금 부담으로 인한 리스크를 충분히 반영하여 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(278,000,000원) 및 최근 시세(약 247,330,000원) 대비 현저히 낮은 금액이며, 실제 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.