나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11367 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층건내 제6층 제607호로서,
(사용승인일: 2019.12.18)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

복층형 구조의 오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식
주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3, 151-4 공히
도시지역, 준공업지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령
부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11367 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제607호

용도: 오피스텔

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

토지 지분: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물 전용면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물 지분: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물 총 연면적: 3232.77㎡

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 6층)

호수: 총 121호

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제607호

외벽: 석재붙임마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11367)입니다. 해당 경매개시결정 등기(갑6) 접수일자 2025년 08월 05일 이전의 등기된 권리 중 일부를 제외하고는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이광진)

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 31일

* 확정일자: 2020년 08월 25일

* 배당신고일자: 2024년 09월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

3.3. 등기사항 요약

집합건물 등기부 상 주택임차권(을1)이 존재하나, 말소(말소예정) 처리되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 강제경매(갑6)가 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 177,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거용 건물과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 세일중학교가 인근에 있어 교육 관련 시설과의 연계성이 있습니다.

4.2. 건축물 용도

본 건물 "SM 벨리체"는 오피스텔 용도 외에 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 용도로도 건축되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

세일중학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주차시설

옥외 기계식 주차장 10대가 설치되어 있으나, 121호실 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 매각이 진행되지만, HUG와의 정확한 인수조건 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 18.25㎡는 1인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합하나, 넓은 공간을 필요로 하는 수요에는 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등이 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮다는 장점이 있으며, 경매 절차상 임차인의 대항력이 소멸되는 조건이므로 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 소형 면적임을 감안하여 투자 목적이나 실거주 목적에 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권이 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 매각되어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 역세권은 아니나 지역 내 교통 편리: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세는 2023년 6월 기준 1억 7,500만원 내외로 파악됩니다. 감정가 1억 7,100만원 대비 현재 시세가 소폭 높습니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되는 점은 긍정적입니다.

현재 시장 상황과 유사 물건의 낙찰가율을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 7,000만원 ~ 1억 7,500만원

본 입찰가 산정은 현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 추가적인 권리 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.