나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11363 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제204호로서,

외벽 : 치장벽돌 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활(다세대)주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 보고서는 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제2층 제204호에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11363 (1)

감정가: 257,000,000원

토지 면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물 면적: 29.37㎡ (약 8.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 용도: 다세대주택

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

건축 연도: 2019년 12월 23일 사용승인 (철근콘크리트구조, 6층 건물 내 2층 204호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "월정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있으며, 위생·급배수 시설, 난방 시설, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2020년 1월 21일 (장병일)

소유권 이전 등기: 2020년 4월 6일 (주식회사케이젤)

주택 임차권 등기: 2024년 9월 5일 (조청원, 보증금 229,000,000원)

가압류: 2023년 12월 27일 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

압류: 2025년 1월 14일 (동대문세무서장, 말소)

강제 경매 개시 결정: 2025년 8월 5일 (주택도시보증공사, 말소)

등기부 채권 총액: 467,600,000원

3.2. 임차인 분석 및 인수 사항

본건에는 대항력 있는 임차인 조청원 씨가 존재합니다.

임차인 정보:

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 26일

* 확정일자: 2022년 7월 27일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 임차인의 보증금 229,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 27일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 신월동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설 및 교육

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 월정초등학교가 인접하여 학군 수요가 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조청원 씨의 보증금 229,000,000원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 현재 감정가(257,000,000원)를 초과하는 보증금으로 인해 실질적인 낙찰가의 상한선이 크게 제한될 수 있습니다.

5.2. 공동담보 및 기타 제한사항

본건은 공동담보로 진행되며, 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 [도로] 한정) 등의 제한사항이 존재합니다.

5.3. 건축 및 토지 이용 제한

건축물대장상 사용승인일은 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 토지 면적이 23.52㎡로 협소하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이지만 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담을 안고 있습니다. 이로 인해 실질적인 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있으며, 명도 과정에서도 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 투자 시 임차인과의 협상 여부 및 배당 결과에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 서울 시내 접근성이 양호한 입지.

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인).

* 월정초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의시설 접근 용이.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원이며, 건물 면적은 29.37㎡ (약 8.88평)입니다. 감정가 기준 평당 약 28,941,441원입니다.

최근 인근 다세대 주택 매매 사례를 보면 평당 약 570만원 ~ 590만원 수준입니다. (예: 2017년식 52.41㎡, 30,200만원 거래 시 약 576만원/㎡)

본건의 시세 적용 시 예상 가치는 약 576만원/㎡ * 29.37㎡ = 약 169,075,200원입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 조청원 씨의 보증금 229,000,000원을 인수해야 합니다.

이는 예상 시세(약 1.69억원)보다 훨씬 높은 금액으로, 임차인 보증금 전액을 인수할 경우 실질적인 낙찰가의 상한선은 매우 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 최우선으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 100,000,000원

본 입찰가는 임차인 인수 보증금을 고려한 매우 공격적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 명도 비용, 세금, 임차인과의 합의 가능성 등 다양한 요소를 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인과의 협상이 이루어지지 않을 경우, 투자 가치가 현저히 낮을 수 있음을 유의해야 합니다.

주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.