나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11245 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-667 제지층 제비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교""에서 남측으로 직선거리 약 75m
지점에 위치함. 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 ""화곡역""으로부터 약 650m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 ""강서로""까지 약 450m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 중 제지층 제비02호로서,
(사용승인일 : 2002.07.05.)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방2, 주방, 욕실겸화장실 등)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 난방설비(도시가스보일러) 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지 대비 다소 높은 서측 하향의 완경사 사다리형의 토지로서, 다세대주택 용도의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11245 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-667 제지층 제비02호

용도: 다세대주택

감정가: 95,200,000원

토지면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

건물면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2002년 7월 5일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 제지층 제비02호

내부 구조 (추정): 방 2, 주방, 욕실 겸 화장실 등

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 하이새시 창호 등

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교"에서 남측으로 약 75m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 5호선 "화곡역"에서 약 650m 거리에 위치하여 도보 및 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 간선도로 "강서로"까지는 약 450m 거리입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건은 집합건물 등기부상 여러 권리의 압류, 가압류, 소유권 이전, 주택임차권 등기가 존재합니다.

말소기준권리는 2020년 4월 8일자 강서구(서울특별시)의 압류(세무관리과-6995)이며, 이와 접수일자가 늦은 대부분의 권리(주택임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 12월 29일

* 확정일자: 2017년 11월 23일

* 배당신고일자: 2020년 4월 27일

* 대항력: 없음

* 비고:

본건 임차인인 한국토지주택공사는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 주택임차권 등기 또한 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 채권자(서울보증보험)는 매수인에게 임대차보증금 반환 의무를 승계하지 않는 조건으로 매각을 진행하므로, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부등본상의 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력은 없으며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 화곡동 일대 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2018년식, 37.05㎡(약 11.2평): 30,000만원 (2026년 5월)

* 2000년식, 53.84㎡(약 16.3평): 25,500만원 (2026년 5월)

* 1995년식, 41.32㎡(약 12.5평): 16,900만원 (2026년 5월)

본건은 2002년식, 34.62㎡(약 10.47평)의 다세대주택으로, 주변 시세는 공급 면적 기준 3.3㎡당 약 400만원에서 810만원 수준으로 파악됩니다. 이는 건물 연식, 면적, 상태에 따라 변동이 큽니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역과 버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주택 밀집 지역으로 상업 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. "화곡역" 및 "강서로" 인근의 상업 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 내부 확인

* 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 불가능했습니다. 집합건축물대장상의 건축물 현황도, 외관 및 탐문 조사에 의거하여 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 사용승인일이 2002년으로 비교적 노후된 편이므로, 내부 설비 및 구조 보강 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축이 가능합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항 관련 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 추가적인 제한 사항이 있습니다. 특히, 공항 관련 고도 제한 및 교육 관련 보호 구역 지정 여부는 건축 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* SGI 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 계약 체결 시 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 본건 인근 지역(화곡동)은 최근 전세사기 문제 등으로 인해 부동산 시장에서 주목받고 있으며, 이러한 사회적 이슈가 향후 지역 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2002년에 건축되어 비교적 오래되었으나, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 건물 상태에 대한 정확한 파악이 어려운 점과 공항 관련 및 기타 법규에 따른 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 감정가는 9,520만원으로 책정되어 있으나, 최근 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 감정가보다 현저히 높은 수준으로 추정됩니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 감정가(9,520만원) 대비 주변 실거래가(1.69억 ~ 3.0억)가 월등히 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 우수한 입지: 화곡역 및 주요 도로 접근성이 좋고, 초등학교가 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 주변 시세 및 면적, 연식 등을 종합적으로 고려하여 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 최근 매매사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 3.3㎡당 약 500만원 ~ 600만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 이에 따라 본건(34.62㎡)의 시장 가치는 약 1억 7천만원 ~ 2억 7백만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(9,520만원)는 시장 시세에 비해 현저히 낮게 평가되었습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 잠재적 수익률을 고려하여 190,000,000원 (1억 9천만원) 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 높은 수준이지만, 향후 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 가격입니다. 입찰 시에는 본건의 실제 상태, 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집, 그리고 경쟁 입찰 상황을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.