나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11184 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 166-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.08.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재하며 ""장훈고등학교"" 남측 인근에 위치함. 주위
는 단독주택, 다세대주택, 소규모아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지
대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1~3 까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2
인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중이며
일부 현황도로로 이용 중임.

일련번호 3
인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 일부 현황도로 및 일부 일련번호 1,2의 부속
토지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1~3의 북서측으로 노폭 약 6m내외, 남동측으로 노폭 약 2m내외(보행자도로)의 포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 어린이공원(저촉), 가축사육
제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상3층 건물로서
(사용승인일: 2008.03.07.)

외벽: 외장석재 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도에서와 같이 일련번호 ㄱ,ㄴ,ㄷ이 소재하며 제시외건물로 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11184 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 166-18

토지면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

토지지분: 384㎡ (약 116.16평)

건물면적: 327.48㎡ (약 99.06평)

건물지분: 327.48㎡ (약 99.06평)

건물 제시외면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

용도: 단독주택

감정가: 4,317,120,700원 (43억 1712만 700원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2008년 03월 07일

1.1. 토지 기본 정보

토지면적은 총 384.00㎡이며, 약 116.16평입니다.

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중이며 일부 현황도로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 어린이공원 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 건물 기본 정보

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 단독주택으로, 2008년 3월 7일에 사용승인되었습니다.

건물면적은 327.48㎡ (약 99.06평)입니다.

외벽은 외장석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

제시외 건물로 평가된 약 21.00㎡ (약 6.35평)의 건물(각파이브조 유리지붕 창고 약 4.8㎡, 각파이브조 렉산지붕 차양 4.8㎡, 새시조 렉산지붕 창고 11.4㎡)이 포함되어 매각됩니다.

1.3. 매각 조건

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재하며 "장훈고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 1992년 6월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없으며, 등기부등본 상으로도 지상권 등은 확인되지 않습니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지게 됩니다.

임차인 현황:

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

"장훈고등학교" 등 학교 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종의 수요가 있을 것으로 보입니다.

본건은 도시 및 주거환경정비법 상 정비구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 분석:

* 제공된 JSON 정보의 거래 사례는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 물건의 성격 및 토지 소유 여부 등에서 차이가 있습니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 3월)는 23.72㎡ 연립 2.77억원, 35.97㎡ 다세대 3.62억원, 71.92㎡ 다세대 4.8억원 수준입니다.

* 이들 거래가는 단독주택의 감정가(43.17억원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 단독주택이 가지는 넓은 대지 면적과 독립된 건물이라는 점을 감안해야 하며, 제공된 사례는 본건의 정확한 시세 분석에 직접적인 참고가 되기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 장훈고등학교 및 기타 각급 학교가 인접해 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 공공시설: 어린이 공원이 인접해 있으나, 일부 토지가 저촉되는 부분이 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역(가까운 역명은 별도 확인 필요) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 명도 저항 또는 명도 지연의 위험이 있습니다.

* 토지 이용의 제약: 토지의 일부가 현황도로로 이용 중이며, 도시계획상 도로, 어린이공원, 정비구역 등에 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 다양한 규제: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 여러 법규의 적용을 받으므로, 해당 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권 매각 등의 과정을 거치므로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 변동이 있었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 넓은 대지(384㎡)를 가진 단독주택입니다. 비교적 최근인 2008년에 신축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 입지적으로도 주거환경이 양호하고 교통 접근성도 나쁘지 않습니다.

다만, 감정가(43.17억원)가 주변의 연립/다세대 주택 시세(2~5억원대)와 현격한 차이를 보이는 점은 주의가 필요합니다. 이는 단독주택의 토지 가치를 높게 평가한 것으로 보이며, 향후 개발 가능성(정비구역) 등 미래 가치가 반영되었을 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 임대 관계 미상으로 인한 명도 문제이며, 토지의 일부가 도로로 사용되는 점, 다양한 도시계획 규제 등도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 가진 단독주택: 토지 자체의 가치 상승 및 향후 증축, 재건축 등을 통한 개발 잠재력 보유.

* 양호한 입지: 서울 도심 접근성이 좋고 주거 환경이 안정적인 지역.

* 정비구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 깔끔한 권리관계: 낙찰 후 인수 부담이 없어 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,317,120,700원입니다. 제공된 JSON의 실거래가 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 물건의 성격 및 가치 평가 방식이 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 제공된 실거래가 정보만으로는 본건의 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본건은 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 특성, 그리고 정비구역 지정 등 개발 잠재력을 고려할 때, 감정가는 토지 가치를 중심으로 산정되었을 가능성이 높습니다.

입찰 시 고려사항:

* 정확한 명도 가능성 및 예상 비용 산출 (임차인과의 협상 또는 법적 절차 비용)

* 토지이용계획, 도로 현황, 각종 규제 사항에 대한 면밀한 법률 검토

* 주변 단독주택 시장의 실제 거래 사례 추가 조사 (본건과 유사한 면적 및 입지의 단독주택)

본건의 감정가는 43.17억원 수준이므로, 낙찰 희망가는 보수적으로 감정가 수준에서 시작하되, 명도 리스크 및 추가 조사 결과에 따라 조정하는 전략이 유효할 수 있습니다. 명확한 임차인 정보 확인 전에는 감정가 이하 입찰은 신중해야 하며, 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 면밀한 추가 조사와 리스크 분석을 바탕으로 결정해야 하며, 감정가를 상회하는 입찰은 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.