나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11424 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-13 아르디에 제3층 제316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울등명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하4층, 지상10층 건물 내 제3층 제316호로서,
(사용승인일 : 2015.05.06)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비, 중앙냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법
>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/
서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11424 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-13 아르디에 제3층 제316호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용)

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

* 토지지분: 6.14㎡ (약 1.86평)

* 건물면적: 18.59㎡ (약 5.62평) (전용면적)

* 건물지분: 18.59㎡ (약 5.62평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 사용승인일: 2015년 5월 6일

* 건물명: 아르디에

* 층: 3층 (총 10층)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 784-13, 아르디에 제3층 제316호

* 주위환경: '서울등명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 도로: 본건 동측, 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류, 중로2류, 중로3류 접합. 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경11424) (을1, 2024년 1월 15일 접수)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 18일

* 배당신고일자: 2024년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 재매각.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2015-06-12, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 수양종합건설주식회사

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2015-06-24, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 전현영 외 1명

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2024-01-15, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 최한리, 권리금액: 130,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2022-3-18, 확정일자: 2022-2-18)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2022-11-18, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 박재범

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-08-08, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 130,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 최한리 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. (매각물건명세서 참고사항)

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 오피스텔, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 마곡지구 개발 사업 구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 이용 현황: 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 사용되고 있습니다.

* 토지 이용: 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '서울등명초등학교'가 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특정 혐오시설이나 특이사항은 파악되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 이력: 본 물건은 과거 재매각된 이력이 있습니다. 이는 입찰 당시 유찰되었거나, 매각 허가 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하며, 추가적인 원인 파악이 필요할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 매수자의 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인 최한리 및 주택도시보증공사가 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 명확한 조건 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 마곡지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 가진 입지에 있습니다.

* 건물 자체의 상태 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 높은 매수신청보증금 요건, 재매각 이력, HUG 관련 특정 조건 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대: 마곡지구는 지속적인 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 오피스텔의 안정적인 수요: 18.59㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합하여 비교적 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 비교하여 적정 입찰가를 산정한다면 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 10일: 118,000,000원 (3층)

* 2026년 5월 26일: 111,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 5일: 110,000,000원 (6층)

* 감정가: 133,000,000원

* 재매각 시 최저 매각가는 일반적으로 감정가에서 20% 하락한 106,400,000원부터 시작할 것으로 예상됩니다. (법원 공고상 최저가가 다를 수 있습니다.)

* 최근 실거래가가 110,000,000원에서 118,000,000원 사이임을 고려할 때, 재매각 최저가 수준에서의 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크(높은 보증금, HUG 조건)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 106,400,000원 ~ 120,000,000원

* 제시된 정보를 바탕으로 판단했을 때, 115,000,000원 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.