나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11223 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제11층 제1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산3동 주민센터"" 북측에 위치하며,
주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어
제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제11층 제1102호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로서 공부상 ""공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건물 부지""로
이용중임.

인접 도로상태등

동측 포장도로(독산로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:
도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역),
교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역,
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11223 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제11층 제1102호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평) (전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년 (사용승인일 2019-04-22 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층

해당층: 제11층 제1102호

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: "독산3동 주민센터" 북측에 위치하며, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 수준입니다.

* 인접 도로상태: 동측 포장도로(독산로)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 26일자 서울남부지방법원의 가압류 결정 (을3번 주택임차권보다 후순위)

등기부 현황:

* 갑1: 2019-05-08 소유권보존 (김흥수 외 3명)

* 갑2: 2019-10-02 공유자전원지분전부이전 (이숙희, 매매 283,000,000원)

* 을3: 2019-11-17 주택임차권 (신다연, 보증금 291,000,000원, 전입일자: 2019-08-19) - 매각으로 소멸되지 않는 권리, 잔액 매수 인수 (대항력 있음)

* 갑3: 2022-10-26 가압류 (이승찬, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2024-03-05 가압류 (황한순, 89,966,570원) - 말소

* 갑5: 2025-08-08 강제경매 (주택도시보증공사, 283,000,000원) - 말소

* 갑6: 2025-08-18 압류 (국민건강보험공단) - 말소

등기부채권 총액: 500,966,570원

임차인 분석:

* 임차인: 구태모

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(신다연)

* 보증금: 291,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-19

* 확정일자: 2019-06-24

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 291,000,000원 (대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액)

4. 상권분석

* 주위 환경: 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요 시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 외부 지도 서비스를 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 지역으로 판단됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육환경: 토지이용계획상 교육환경보호구역에 해당하므로, 해당 교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 을구 3번 임차권(신다연)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금 291,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

* 공동담보: 경매의 기초가 되는 채무가 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본건 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. (자세한 내용은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 아파트로서 일반적인 주거용 부동산의 가치를 지니고 있으나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 291,000,000원에 달하고, 이 금액이 매각 과정에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 특히, 본건의 감정가가 271,000,000원임을 고려할 때, 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 매수인이 상당한 추가 비용을 부담해야 함을 의미하며, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 보증금 부담은 명확한 리스크입니다.

* 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제될 경우, 인수 부담이 줄어들 수 있으나, 현재 배당신고일자 및 배당 현황을 볼 때 전액 변제 가능성이 낮아 보입니다.

* 부동산 강제경매 개시된 점과 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려하면, 낙찰 후에도 추가적인 채권자들의 권리 행사가 있을 수 있습니다.

* 수익성 판단 시, 반드시 인수해야 할 보증금 291,000,000원을 총 매입 비용에 포함하여 시세와 비교해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 291,000,000원으로 감정가를 초과하는 상황입니다. 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 가격 산정이 필요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 인수 보증금 부담이 매우 크다는 점을 감안할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 할 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있으며, 이는 인수 보증금 291,000,000원을 합산한 총 매입 비용이 부동산의 잠재적 가치 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 정확한 시장 가치 평가 및 인수 비용 산정을 위해 전문가와 상의 후 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.