나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11399 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 694-2 파크에비뉴 제비동 제2층 제205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 도신초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2,7호선 대림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 2층 205호로서
외벽: 외장석재붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용중임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 12미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상임.
-본건이 속한 건물은 집합건축물대장상 '파크에비뉴 비동’으로 표시되어 있으나, 실제 건물에는 102동으로 표시되어 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11399 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 694-2 파크에비뉴 제비동 제2층 제205호

용도: 근린상가 (현황 주거용 이용)

감정가: 1억 6,500만원

토지면적: 12.13㎡ (약 3.67평)

건물면적: 24.68㎡ (약 7.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 도신초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 7호선 대림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

2.3. 도로상태

동측으로 로폭 12미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을1 전세권설정 (권리자: 박한수, 권리금액: 1억 6,500만원, 설정일자: 2022-04-07)입니다. 해당 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

*임차인: 박OO

*보증금: 1억 6,500만원

*차임: 0원

*전입일자(사업일자): 2023-11-06

*확정일자: 2023-11-06

*배당신고일자: 2025-09-10

*대항력: 없음

*인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 법원의 배당 절차를 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1억 6,500만원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 건물 구조

공부상 본건은 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 205호입니다.

4.2. 주변 환경

본건이 소재한 영등포구 대림동은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건은 지하철 2, 7호선 대림역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 버스정류장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

도신초등학교가 본건 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 세부 사항은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

5.3. 건물 내 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현재 주거용으로 이용 중인 점은 유의해야 합니다. 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 교육환경보호구역

학교 주변 구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

6.3. 건물 동 표시 혼동

본건 건물이 집합건축물대장상에는 '파크에비뉴 비동'으로 표기되어 있으나, 실제 건물에는 '102동'으로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

6.4. 주변혐오시설 유무

본건 소재지(서울특별시 영등포구 대림동 694-2) 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 대림역 역세권에 위치한 소형 근린상가로, 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계는 비교적 명확하며, 감정가와 동일한 보증금의 전세권이 말소기준권리가 되어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태와 원상복구 가능성 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 소액으로 서울 지역 부동산에 투자할 수 있는 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대림역 도보 이용 가능한 역세권 소형 투자 물건입니다.

* 주거 밀집 지역 내 근린상가로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 주거용으로 이용 중이나, 공부상 용도 변경을 통해 활용도를 높이거나 현황대로 이용하며 투자 수익을 추구할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 1억 6,500만원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 교육환경보호구역 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준인 1억 3,200만원 ~ 1억 4,850만원 선에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

구체적인 입찰가는 현장 조사, 시세 파악, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.