나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11379 [1] 서울특별시 구로구 오류동 242-1 건영포레스트빌 제비동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오정초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(2개동) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 242-1, 242-2, 242-3, 242-4. 241-1 공히,
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11379 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 242-1 건영포레스트빌 B동 제4층 제401호

대지권: 토지면적 33.80㎡ (약 10.23평)

건물면적: 46.33㎡ (약 14.01평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2020년 03월 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물층수: 총 5층 중 4층

주용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

세대수: 총 26세대 (해당 동 15세대)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 291,000,000원

토지면적: 33.80㎡ (약 10.23평)

건물면적: 46.33㎡ (약 14.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 09월 16일 국민건강보험공단 압류(갑3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 국민건강보험공단 압류 (갑3, 2022-09-16)

* 김지연 강제경매 (을6, 2025-08-11)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 을구 4번 주택임차권 (김지연): 보증금 293,000,000원.

* 전입일자: 2021년 01월 26일

* 확정일자: 2020년 12월 23일

* 배당신고일자: 2025년 02월 07일

* 대항력: 있음.

* 인수 여부: 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항에 따라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

3.4. 특이사항

* 공동담보로 진행되었습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 건영포레스트빌은 2019년 준공된 건물로 비교적 신축급에 속합니다.

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* J팰리스3차(A동), 2012년식, 18.71㎡(전용면적): 2026년 3월 13,000만원 거래.

* 한보빌라, 1989년식, 36.44㎡(전용면적): 2026년 3월 19,000만원 거래.

* 보네르캐슬, 2019년식, 46.41㎡(전용면적): 2026년 3월 28,500만원 거래.

본건(46.33㎡, 2019년식)과 유사한 '보네르캐슬'(46.41㎡, 2019년식)이 28,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 대략 28,500만원 내외로 추정됩니다.

4.2. 주변 상업시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"오정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경

다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 복합된 주거지역으로, 다양한 형태의 주거 환경을 접할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지연 씨의 보증금 293,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가 291,000,000원 대비 임차인 보증금이 더 높으므로, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 낙찰자는 임차인에게 직접 보증금을 지급해야 합니다.

6.2. 감정가와 임차인 보증금 괴리

감정평가액(291,000,000원)보다 임차인의 보증금(293,000,000원)이 더 높아, 낙찰을 받더라도 보증금 인수분으로 인해 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 평가 참고사항

감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 외부관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태 등을 참고하였으므로, 실제 현황과 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변을 분석한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 293,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황으로, 이는 감정가(291,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 따라서 낙찰 후 임차인에게 보증금을 지급해야 할 경우, 상당한 추가 자금 투입이 불가피하며 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2020년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 실거주 적합성

오정초등학교 인근에 위치하며, 도시형생활주택으로 실거주 목적으로 접근하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 시세(28,500만원) 및 감정가(29,100만원)를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 28,500만원 내외로 판단됩니다.

그러나, 본건은 293,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 투자자 입장에서의 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙과 시장 가치를 고려할 때, 낙찰 가능한 최저 희망 입찰가는 보증금 인수분을 제외한 순수 물건 가치를 반영하여 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 보증금 인수 리스크를 감안한 매우 보수적인 접근이 필요하며, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

본 입찰가는 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치와 비교하여 과도한 부담이 되지 않도록 최대한 보수적으로 산정한 금액입니다.

만약 100,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 지출액은 100,000,000원(입찰가) + 293,000,000원(인수 보증금) = 393,000,000원이 됩니다. 이는 현 시세(약 28,500만원)를 훨씬 초과하는 금액이므로, 실질적인 투자 수익을 기대하기 어려운 매우 높은 리스크를 수반합니다. 신중한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.