나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103567 [1] 서울특별시 동작구 상도동 279-418 다솜그랑빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 279-418번지 소재 ""당곡고등학교"" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택으로서
외벽 : 벽돌 붙임 마감.
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103567 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 279-418 다솜그랑빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

건물면적: 41.05㎡ (약 12.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 279-418번지 소재 ""당곡고등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건 북측과 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권(김정한, 310,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

선순위 임차인 현황

* 임차인: 김 (김정한)

보증금: 310,000,000원

전입일자: 2019-04-30

대항력: 있음 (을구 1번 주택임차권 등기, 매수인 인수 대상)

비고: 1차 보증금 증액분 13,000,000원 포함 가능성 있음.

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 297,000,000원

전입일자: 2019-04-30

대항력: 있음

* 임차인: 조승희

보증금: 0원

전입일자: 2025-06-09

대항력: 없음

주의사항

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 310,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 총 투자 비용 산정에 반드시 포함해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 용도

본건이 소재한 지역은 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

인근 시설

당곡고등학교 북동측에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

상권 특성

조용하고 안정적인 주거지 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택이며, 외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태

현재 주거용으로 이용 중입니다.

주변 편의시설

대중교통 버스정류장이 인접하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 에게 지급된 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 자금 투입을 의미합니다.

감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(370,000,000원) 대비 주변 다세대주택의 최근 시세(약 695,000,000원 ~ 740,000,000원)가 높게 형성되어 있습니다. 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시장 변동성을 고려해야 합니다.

총 취득 비용 증가

인수되는 보증금으로 인해 실제 총 투자 비용이 높아지므로, 수익률 분석 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동의 당곡고등학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 입지 및 주거 환경은 안정적이나, 대항력 있는 임차인 김 에게 지급된 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 투자 결정 시 가장 우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성된 점은 잠재적 투자 가치를 보여주나, 인수 보증금을 고려한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 차익 잠재력

감정가 대비 높은 주변 시세는 향후 매각 시 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성을 제시합니다.

안정적인 주거 입지

전통적인 주거 지역에 위치하여 실수요자의 선호도가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석

최근 2026년 7월 실거래가에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 41㎡대의 다세대주택이 695,000,000원에서 740,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래 사례 (전용 41.1㎡): 695,000,000원 (약 16,909,975원/㎡)

* 2026년 7월 거래 사례 (전용 41.16㎡): 740,000,000원 (약 17,978,619원/㎡)

예상 입찰가 산정

인수 보증금 310,000,000원을 제외하고, 시장 시세 하단인 695,000,000원을 목표 취득 총액으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

목표 입찰가 = 목표 취득 총액 - 인수 보증금

목표 입찰가 = 695,000,000원 - 310,000,000원 = 385,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 385,000,000원 ~ 400,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 시세 범위 내에서 합리적인 수준이 되도록 설정한 가격입니다.

총 예상 취득 비용

만약 400,000,000원에 입찰할 경우, 총 예상 취득 비용은 인수 보증금 310,000,000원을 포함하여 약 710,000,000원(입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 이 비용에는 취득세, 법무사 비용 등 경매 관련 부대 비용이 별도로 발생합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.