나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103476 [1] 서울특별시 종로구 평창동 170 금강주택 5동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 ""서울예술고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브위 시멘트기와 3층 건물 내 제2층 제204호로서
(사용승인일 : 1992.05.19)

외벽 : 적벽돌치장쌓기 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 주거용으로 이용 중인것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비,주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)~기호5)는 남측 하향 완경사지 일대 내 부정형 토지로서 현황 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2),5) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

기호3),4) : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건 집합건축물대장 상 대지 지번은 170외 9필지이고, 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 170외 4필지로 상이한바 경매 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103476 (1)

* 물건종별: 연립주택

* 소재지: 서울특별시 종로구 평창동 170 금강주택 5동 2층204호

* 건축일자: 1992년 5월 19일

* 토지 면적: 106.83㎡ (약 32.31평)

* 건물 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 감정가: 653,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 서울예술고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 주변 시설: 평창동은 서울의 대표적인 고급 주거 지역으로, 북악산과 가까워 쾌적한 자연 환경을 자랑함. 인근에 서울예술고등학교 등 교육 시설이 있으며, 조용하고 정돈된 주거 환경을 제공함. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 30일 접수된 우수자산관리대부주식회사의 근저당권 (을22)

* 인수되는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명확히 기재되어 있지 않으나, 공부상 차이 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 낙찰로 인한 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 을22-2, 갑7 등의 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 현황 정보는 따로 확인되지 않음. (임대차 관계 미확인)

* 기타 권리사항: 집합건축물대장 상 대지 지번(170 외 9필지)과 등기사항전부증명서 상 대지권 목적 토지 지번(170 외 4필지)이 상이하므로, 재산권 행사에 있어 유의해야 할 사항임.

4. 상권분석

* 지역 특성: 평창동은 서울의 전통적인 고급 주거 지역으로, 예술 및 문화 시설과 인접하여 조용하고 품격 있는 생활 환경을 갖추고 있음.

* 주변 시세 분석:

* 최근 동일 건물(금강주택 5동 2층 204호, 전용면적 84.95㎡)은 2026년 7월 17일에 720,000,000원에 실거래되었음.

* 본건의 감정가는 653,000,000원이므로, 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있음.

* 제공된 다른 JSON 정보의 주택들은 면적이나 건물 유형(다세대)이 상이하여 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 연립/다세대 주택 거래도 활발히 이루어지고 있음을 보여줌.

5. 생활정보

* 주거 환경: 서울예술고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 북악산과 가까워 쾌적한 자연 환경 속에서 생활할 수 있음.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

* 교육 시설: 서울예술고등학교를 비롯한 여러 교육 시설에 대한 접근성이 양호함.

* 교통: 단지 내외로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장과 등기부등본 상 대지 지번이 불일치하는 문제는 소유권 행사 및 재산권 관리에 있어 명확한 확인과 법적 검토가 반드시 필요한 중대한 사항임.

* 임차인 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 예상치 못한 임차인의 존재 가능성 및 이에 따른 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 건축 연도: 1992년에 준공되어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

* 총 채무액 초과: 총 채무액(약 6억 7,518만원)이 감정가(약 6억 5,300만원)를 초과하는 상황이므로, 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 종로구 평창동의 우수한 입지를 갖춘 연립주택으로, 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 긍정적인 시장 상황을 보이고 있습니다. 다만, 공부상 대지 지번 불일치, 임차인 현황 미확인 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 지역의 높은 가치와 시장 상황을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 전통적인 고급 주거지인 평창동에 위치하여 높은 지역적 가치를 지님.

* 시세 상승 가능성: 최근 실거래가가 감정가를 상회하며 시장에서 해당 물건의 가치를 높게 평가하고 있음을 시사함.

* 부동산 상품으로서의 희소성: 평창동 지역의 연립주택 공급이 많지 않아 희소성이 높음.

* 잠재적 가치: 내부 리모델링을 통해 주거 상품으로서의 가치를 더욱 높일 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 653,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 물건, 2026년 7월): 720,000,000원

* 총 채무액: 약 675,183,815원

* 인수 보증금: 0원

상기 물건 정보와 시장 분석 결과, 본건과 동일한 건물(금강주택 5동 2층 204호, 전용면적 84.95㎡)이 2026년 7월 17일에 720,000,000원에 실거래된 점은 본건의 현재 시장 가치가 감정가를 상회함을 명확히 보여줍니다. 총 채무액이 감정가를 초과하지만, 이는 경매 진행의 요인이 될 뿐 실제 시장 가격과는 다르게 해석될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 7.2억원 내외를 목표로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 공부와의 지번 불일치 문제 해결에 필요한 비용 및 시간.

* 현장 물건의 내부 상태 및 필요 수리 정도.

* 입찰 경쟁 예상률.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90% 수준인 약 587,700,000원부터 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 그러나 최근 실거래가와 시장 가치를 고려할 때, 650,000,000원에서 700,000,000원 사이의 입찰가도 충분히 고려 가능합니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 권리관계 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.