나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103506 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 중 3층 301호로서,
외벽 : 돌붙임 등마감
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 약 6미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103506 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 302,000,000원

토지면적: 21.11㎡ (약 6.39평)

건물면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관광고등학교 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 인수 부담이 발생할 수 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황

*

임차인: 주택도시보증공사 (안도현)

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-29

확정일자: 2021-09-07

배당신고일자: 2023-10-26

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

*

임차인: 원윤재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 등기부 현황

- 소유권보존 (2021-08-04): 이언구 외 3명

- 주택임차권 (2023-10-26): 안도현, 보증금 305,000,000원. 전입 2021-09-29, 확정 2021-09-07. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

- 압류 (2025-01-15): 관악세무서장. 말소기준권리입니다.

- 압류 (2025-03-14): 서울특별시.

- 강제경매 (2025-07-24): 주택도시보증공사, 305,000,000원.

총 등기부채권액은 305,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거지역으로, 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 서울관광고등학교 인근에 위치하여 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울관광고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 주택 및 상가 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건에는 선순위 대항력 있는 임차인(안도현)이 존재하며, 보증금 305,000,000원은 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 감정가 302,000,000원 대비 인수 보증금이 더 높아, 임차보증금 전액을 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 매입 비용에 직접적으로 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024-09-10 ~ 2029-09-09). 해당 구역 내에서 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

* 기타 제한사항: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 현재 감정가는 302,000,000원입니다. 건물이 비교적 신축(2020년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 가장 큰 위험 요소는 선순위 임차인의 보증금 305,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰자는 인수되는 임차 보증금까지 고려하여 총 매입 비용을 산정해야 합니다. 따라서 단순히 감정가 이하로 입찰하는 것만으로는 실익을 얻기 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 입지: 서울 관악구 봉천동이라는 지역적 이점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 면적별 거래 금액은 269.8㎡ 기준 약 283,000,000원, 39.75㎡ 기준 약 540,000,000원 등 다양하게 분포합니다. 본건의 건물면적 24.51㎡(약 7.41평)를 기준으로 실거래가 정보를 역산하면, 단위 면적당 가격은 약 10,489,251원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 257,000,000원에서 283,000,000원 내외로 보입니다.

그러나 본건은 305,000,000원의 선순위 임차인 보증금이 낙찰자에게 인수되는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 낙찰가는 해당 임차 보증금을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수되는 임차 보증금을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 예상 매입 비용은 입찰가 270,000,000원 + 인수 보증금 305,000,000원 = 575,000,000원 이 됩니다. 입찰 시에는 반드시 이 총 예상 매입 비용을 기준으로 수익성을 재산정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 정보

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 봉천동 일대는 주택가와 상가, 학교 등이 혼재된 지역으로 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다. 관악구청 등 행정시설이 위치하며, 쓰레기 배출 시간 등 생활 관련 정보는 관악구청 웹사이트 등에서 확인할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.