나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103417 [1] 서울특별시 서초구 반포동 719-20 에덴빌22차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 ""논현역(신분당선)"" 남서측 인근에 위치하며,
주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 주위에는 노선버스정류장 및 지하철역(논현역:
신분당선, 7호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2019.10.16)
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:
건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103417 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장O

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 719-20 에덴빌22차 5층501호

용도: 다세대주택

토지 면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

토지 지분: 15㎡

건물 면적: 28.48㎡ (약 8.62평, 전용면적)

건물 지분: 28.48㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 498,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

사용 승인일: 2019년 10월 16일

토지 이용 상태: 본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

건물 이용 상태: 다세대주택 1세대

설비 내역: 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "논현역(신분당선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 주위에는 노선버스정류장 및 지하철역(논현역: 신분당선, 7호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난함.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준 권리

말소기준권리는 주식회사케이비국민카드 가압류 (접수일자: 2023-06-29, 권리금액: 9,002,101원)임.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 함.

* 임차인: 배소현

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 28일

* 배당신고일자: 2025년 08월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권공동담보목록(을3)으로 등기되었으며, 등기부상 말소 예정 권리에 '인수'로 명시되어 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 본 임차인의 보증금 3억원은 인수 대상이므로 입찰 시 반드시 고려해야 함.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (소유권보존, 공유자전원지분전부이전, KB국민카드 가압류, 토스뱅크 가압류, 장혁 가압류, 장혁 강제경매, 동수원세무서장 압류 등)

3.4. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액은 590,773,941원임.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하나, 주위 환경에 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능함. 논현역 인근으로 다양한 편의 시설 및 상업 시설 이용이 편리함.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 논현역(신분당선, 7호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의 시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의 시설이 밀집해 있음.

* 공공 시설: 인근에 공원 및 문화 시설 접근성이 좋음.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

배소현 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 3억원은 인수 대상임. 이 금액은 낙찰자가 부담해야 할 총 비용에 포함되므로, 입찰가를 산정할 때 최우선으로 고려해야 할 사항임.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건은 다세대주택으로 건축물대장에 기재되어 있어 직접적인 매수 제한 사항은 없을 것으로 판단됨.

6.3. 기타

감정평가 시점 이후 시세 변동 가능성, 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성 등을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구 반포동에 위치한 역세권 다세대주택으로, 2019년 신축된 건물이라는 장점이 있습니다. 논현역과 가까워 교통이 매우 편리하며, 주거 환경이 우수합니다. 다만, 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 금액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 논현역(신분당선, 7호선) 인접으로 교통 편리성이 매우 높음.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 유지보수 비용 부담이 적음.

* 강남권 배후 주거지: 서초구 반포동은 서울의 대표적인 주거 지역으로, 꾸준한 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일 건물인 에덴빌22차(반포동 719-20)의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 전용면적 23.48㎡가 57,000만원(5.7억원)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 단위 면적당 가격을 산출하면 약 2,427만원/㎡입니다. 본건의 전용면적은 28.48㎡이므로, 이를 적용 시 예상 시세는 약 69,179만원(6.92억원)으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 498,000,000원

인수 보증금 (배소현): 300,000,000원

예상 시세인 6.92억원을 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원을 제외하면 실질적인 투자 가능 금액은 약 3.92억원 범위 내에서 고려해야 합니다. 그러나 경매에서는 명도 비용, 수리비, 기타 제반 비용 등을 추가로 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 임차인 보증금 3억원을 제외하고도 충분한 여유를 확보할 수 있도록, 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 550,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 시간 및 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.