나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9930 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 1610 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9930 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 1610 공장 경매

• 사건번호: 2024타경9930
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 1610
• 감정가: 4,723,933,260원
• 최저가: 1,620,309,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 공장

제주지방법원 경매1계 2024타경9930 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 1610 | 감정가: 4,723,933,260원 | 최저가: 1,620,309,000원 | 용도: 공장

1. 제주지방법원 2024타경9930 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 1610번지에 소재하며, 제주 동부 지역의 주요 관광지인 '혼인지' 인근(기호1) 및 '동부소방서' 서측 근거리(기호2-14)에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 전, 과수원, 임야, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 차량 접근이 용이하여 교통 환경은 보통 수준입니다. 성산일출봉 등 주요 관광지와 비교적 가까운 거리에 있으며, 농업 및 일부 산업 시설이 입지한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자는 한OO이며 채무자는 한OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

권리분석상 특이사항으로는 '법정지상권'이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 토지 소유자가 아닌 제3자가 해당 토지 위에 건물을 소유하면서 토지를 사용할 권리가 있음을 의미하며, 경매 낙찰 후에도 해당 권리가 존속될 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

또한, 목록 2, 11, 12, 13, 14번지는 농지이므로 취득 시 '농지취득자격증명서' 제출이 필수적입니다.

본건이 제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다. 해당 지역에서의 토지 거래는 정부의 허가를 받아야 하며, 공항 개발 사업의 진행 여부 및 계획 변경에 따라 토지 가치 및 개발 가능성이 변동될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 성산읍 오조리 지역은 주로 농업 및 일부 제조업, 창고업 등이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 인근에 관광 시설(혼인지) 및 공공 시설(동부소방서)이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족한 편입니다. 상권의 잠재력은 향후 지역 개발 계획 및 관광객 수요 변화, 그리고 제2공항 건설 사업 진행 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설로는 인근 지역에 소규모 마트나 상점들이 존재할 것으로 예상되며, 공공기관으로는 동부소방서가 근거리에 위치하고 있습니다. 대중교통 이용은 버스 노선을 통해 가능할 것으로 보입니다. 교육 시설이나 종합병원 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

1.6. 토지 및 건물 정보

토지면적은 총 18,221.00㎡ (약 5,512.5 평)이며, 지분율은 1822100입니다.

건물면적은 총 4,183.56㎡ (약 1,265.7 평)이며, 제시외 건물 면적 377.60㎡ (약 114.2 평)를 포함하여 일괄매각 대상입니다. 따라서 총 매각 대상 건물 연면적은 4,561.16㎡ (약 1,380 평)입니다.

토지는 일부 전(휴경, 콘크리트포장) 및 창고용지, 근린생활시설부지로 이용 중입니다.

건물은 저온저장고, 창고, 제조업소, 사무실 등으로 이용되고 있으며, 일반철골구조, 철근콘크리트구조 등 다양한 방식으로 건축되었습니다.

1.7. 감정가

본건의 총 감정평가액은 4,723,933,260원입니다.

1.8. 경매 세부 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경9930 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 소유자/채무자/채권자 정보

소유자: 한OO

채무자: 한OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.10. 특이사항 및 주의사항

- 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

- 목록 5번지 지상에 매각에서 제외되는 이동 가능한 수변전설비가 소재하고 있습니다.

- 목록 2, 11, 12, 13, 14번지는 농지취득자격증명서 제출이 필요합니다.

- 법정지상권이 성립될 수 있는 가능성이 있어 면밀한 권리분석이 요구됩니다.

- 본건은 제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 및 절차 확인이 필요합니다. (허가기간: 2023.11.15 ~ 2024.11.14)

1.11. 토지감정평가 요약

- 위치 및 주위환경: '혼인지' 남동측 인근 및 '동부소방서' 서측 근거리, 단독주택, 전, 과수원, 임야, 창고 등이 혼재하는 지역.

- 교통상황: 제반 차량 접근 가능, 교통사정 보통.

- 형태 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지. 기호1은 전(휴경, 콘크리트포장), 기호2는 전, 기호3-6은 창고용지 및 근린생활시설부지, 기호11-14는 전으로 이용 중.

- 인접 도로상태: 기호1 남서측 약 3m 막다른 도로 접함. 기호2, 11-14는 맹지이나 기호3-6 경유 출입 가능. 기호3-6 북측 약 8m 도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역).

- 기타 참고사항: 임대관계 미상. 일부 토지는 농지취득자격증명 요함.

1.12. 건물감정평가 요약

- 건물의 구조: 일반철골구조, 철근콘크리트구조 등 다양하며, 단층 및 2층 건물. 사용승인일 2007년~2012년.

- 이용상태: 저온저장고, 창고, 제조업소, 사무실로 이용 중.

- 설비내역: 기본 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

- 공부와의 차이: 등기부등본 및 건축물대장상의 건물 소재지가 일부 상이한 부분이 있으며, 공부상 용도가 ‘소매점’이나 현황 ‘창고’인 부분이 있음.

- 기타 참고사항: 임대관계 미상.

1.13. 토지 이용 현황

본건 토지는 감정평가상 현황 이용 상태에 따라 전, 창고용지, 근린생활시설 부지 등으로 이용되고 있으며, 일부는 휴경지 또는 콘크리트 포장 상태입니다.

1.14. 접근 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로와 접하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 일부 필지는 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

1.15. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역 및 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업 예정지역 및 주변 지역) 등의 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 거래 및 개발에 있어 정부의 허가가 필요함을 의미하며, 제2공항 개발 사업의 진행 여부에 따라 토지 이용 및 가치에 큰 영향을 받을 수 있습니다.

1.16. 공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장상의 건물 소재지 및 용도가 현황과 일부 차이가 있어, 실제 현황을 확인하는 것이 중요합니다. (예: 기호 7번 건물, 기호 8번 건물 용도)

1.17. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. (임대관계 미상)

일부 토지는 농지로 분류되어 농지취득자격증명이 필요합니다.

매각에서 제외되는 이동 가능한 수변전설비가 존재합니다.

1.18. 잠재적 리스크

1. **법정지상권**: 토지와 건물의 소유권 관계, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 낙찰자는 건물 소유자의 토지 이용을 용인해야 할 의무가 발생하며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

2. **토지거래허가구역**: 본건이 제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 공항 개발 사업의 진행 여부, 계획 변경 등에 따라 해당 지역의 토지 가치 및 개발 가능성이 크게 영향을 받을 수 있으며, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다.

3. **농지취득자격증명**: 일부 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이므로, 해당 자격 요건을 충족하지 못할 경우 낙찰 무효 또는 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

4. **개발 제한**: 자연녹지지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 환경 및 경관 관련 규제와 건축계획심의대상구역 지정으로 인해 신규 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

5. **부동산 시장 변동성**: 제주도 부동산 시장의 전반적인 변동성과 제2공항 사업의 불확실성이 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. **혐오시설 부재**: 현재 주변 지역에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 농업 활동 등으로 인한 미미한 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.19. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 오조리에 위치한 공장 및 관련 토지 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건물, 그리고 제조업소, 창고, 저온저장고 등 다양한 용도의 시설을 갖추고 있다는 점에서 잠재적 활용 가치가 있습니다.

하지만 법정지상권 가능성, 농지취득자격증명 필요, 다수의 개발 제한 구역 지정, 특히 제주 제2공항 개발사업 예정지역 내 토지거래허가구역이라는 점은 본건의 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 제2공항 사업의 불확실성과 그에 따른 토지 이용의 제약은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석, 현장 조사, 그리고 향후 제2공항 사업 진행 동향에 대한 면밀한 파악이 선행되어야 합니다.

1.20. 투자 포인트

1. **광대한 토지 면적**: 18,221.00㎡ (약 5,512.5 평)의 넓은 토지는 향후 다양한 개발 또는 사업 확장 가능성을 제공합니다.

2. **다용도 건물**: 현재 제조업소, 창고, 저온저장고 등으로 활용되는 건물들은 즉시 활용하거나 업종 변경을 통해 수익 창출이 가능합니다.

3. **제주 동부 지역 잠재력**: 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접하여 관광 연계 사업 또는 숙박 시설 등으로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

4. **산업 시설 입지**: 현재 공장 및 창고 시설이 입지해 있다는 점은 해당 지역의 산업 활동 가능성을 보여줍니다.

5. **경매를 통한 취득**: 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

이 보고서는 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 컨설팅 관점에서 작성되었습니다. 최종적인 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 관련 공부 확인, 전문가와 상담을 통해 상세한 권리분석 및 사업 타당성 검토를 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계