나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36314 [1] 제주특별자치도 제주시 화북이동 2997-10 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1) 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 "황사평마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 골프연습장 및 농경지가 혼재하는 취락지대임.

기호2) 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "남녕고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 일부 단독주택 등이 혼재하는 주택상가 혼용지대임.

교통상황

기호1) 본건까지 차량출입이 가능하고, 북서측 근거리에 간선도로(연북로)가 소재하여 교통상황은 보통시됨.

기호1) 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상3층 공동주택(다세대주택) 건물 내 제3층 제301호로서,(사용승인일: 2017.2.1.)

외벽: 드라이비트 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
바닥: 강마루 등,
창호: 샷시창호 등임.

기호2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1, 지상19층 숙박시설(생활숙박시설) "에코티엘" 건물내 제10층 제1107호로서,(사용승인일: 2017.12.20.)

외벽: 석재류 붙임 및 징크마감 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
바닥: 강마루 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호1) 공동주택(다세대주택)(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 및 다락 등)으로 이용중임.

기호2) 생활숙박시설(방2, 거실겸주방, 욕실, 발코니)으로 이용중임.
(후첨 "호별배치 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호1) 급.배수 설비, 기본 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

기호2) 급.배수 설비, 기본 위생설비, 승강기설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 기계식주차설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) 인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

기호2) 토지3필지(제주시 연동 251-69,251-74,251-78번지) 일단으로 숙박시설부지로 이용중이며, 인접도로 대비 평탄한 유사 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

기호1) 남측으로 폭 약7미터 내외의 아스콘포장도로 및 동측으로 폭 약6미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

기호2) 3필지 일단의 부지는 남측으로 폭 약8미터, 북측으로 폭 약 6미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역,

기호2) 3필지(제주시 연동 251-69번지 외) 일단으로 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로2류(폭 8m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-기호1) 등기사항전부증명서에 2022년 6월 14일 설정계약으로 전세권 설정 등기(전세금: 금230,000,000원, 존속기간: 2024년 06월 13일까지, 전세권자: *)가 되어 있음.

-기호2) 임차인이 제시한 임대차계약서에는 2022년 11월 15일에 2년동안 전세계약(전세금: 금120,000,000원, 임차인: 정**)을 하고, 확정일자를 받았다고 주장하고 있으나, 자세한 계약내용 등은 경매진행시 재확인이 필요함.

-기호2) 해당 구분건물은 공부상 용도는 숙박시설(생활숙박시설)이나 현황 주거 목적으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경36314 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 화북이동 2997-10 3층 301호

* 토지 면적: 84.33㎡ (약 25.51평)

* 건물 면적: 76.78㎡ (약 23.23평)

* 토지 지분: 84.33㎡ (약 25.51평)

* 건물 지분: 76.78㎡ (약 23.23평)

* 건축 년도: 2017년 2월 1일

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 신용보증기금

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 "황사평마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 골프연습장, 농경지가 혼재하는 취락지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 근거리에 간선도로(연북로)가 소재합니다. 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 남측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘포장도로 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 6번 근저당권 (신용보증기금, 2023-06-21, 금155,520,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 4번 전세권 (2022.06.15. 제46692호, 전세금 230,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부채권 총액: 385,520,000원 (전세권 230,000,000원 + 근저당 155,520,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 미상입니다. 대항력은 없으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 오훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 미상입니다. 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 전세권 230,000,000원은 매수인에게 인수됨)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 골프연습장, 농경지가 혼재하는 취락지대로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 주요 용도는 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 개요: 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕, 지상 3층 공동주택(다세대주택) 중 제301호입니다.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 및 다락으로 이용 중입니다.

* 설비 현황: 급배수, 위생, 가스보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 사용 승인일: 2017년 2월 1일로 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세권: 230,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 명확합니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 미상 정보 임차인: 국(해양경찰청) 임차인의 경우 보증금, 차임 등 상세 정보가 미상입니다. 대항력은 없으나, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 화북이동에 소재한 2017년식 다세대주택입니다.

주요 특징은 230,000,000원의 전세권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 부담해야 할 총액이 증가하므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

건물 자체는 비교적 신축이며 내부 구조도 방 3개 등으로 실거주에 적합합니다. 주변 환경은 주거와 기타 시설이 혼재된 취락지대이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 적습니다.

* 실거주 적합 구조: 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 가족 단위 실거주에 용이합니다.

* 인수되는 권리의 명확성: 전세권 인수 금액이 명확하여, 낙찰가 외 추가 부담액 산출이 용이하며, 이를 통한 합리적인 투자 수익률 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 주변 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

최근 제주 제주시 화북이동 일대의 다세대주택 거래 사례를 보면,

* 2026년 6월 거래된 56.251㎡(약 17평) 다세대주택이 215,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 65.448㎡(약 19.8평) 다세대주택이 430,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 84.9683㎡(약 25.7평) 연립주택이 455,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건은 76.78㎡(약 23.23평)의 전용면적을 가지고 있으며, 2017년 준공되었습니다.

최근 거래 사례 중 65.448㎡(약 19.8평)의 다세대주택이 430,000,000원(평당 약 2,171만원)에 거래된 점을 고려할 때, 본건 물건의 시장 시세는 약 4.2억 원에서 4.5억 원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 302,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 전세권 230,000,000원을 고려해야 합니다.

따라서, 예상되는 총 부담액(낙찰가 + 인수 전세권)이 시장 시세(4.2억 ~ 4.5억 원)와 부합하도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 총 부담액 420,000,000원 기준: 입찰가 = 420,000,000원 - 230,000,000원 = 190,000,000원

* 총 부담액 450,000,000원 기준: 입찰가 = 450,000,000원 - 230,000,000원 = 220,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 대략적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 유사 물건 시세 비교, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.