나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8759 [1] 광주광역시 광산구 박호동 370 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8759 [1] 광주광역시 광산구 박호동 370 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경8759 | 소재지: 광주광역시 광산구 박호동 370 | 감정가: 1,835,007,320원 | 최저가: 822,084,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보 및 매각 조건

사건번호: 광주지방법원 2024타경8759 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 박호동 370

용도: 단독주택 (지하 1층, 지상 2층 포함)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,835,007,320원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 872.00㎡ (약 263.89평)

건물면적: 1,861.14㎡ (약 562.99평)

건물 상세: 기호(2-가) 단독주택 (지하1층, 지상2층), 기호(3-나) 단독주택 (2층)

1.3. 경매 특이사항 및 주의사항

일괄매각 조건: 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

제시 외 물건 포함: 목록 2. 옥상에 소재한 제시 외 물건(태양광설비)이 매각에 포함됩니다.

대항력 있는 임차인: 목록 3. 건물에 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 시 임차인의 보증금 등을 인수할 가능성이 있어 명도 및 권리관계에 대한 심층적인 분석과 주의가 필요합니다.

지번 합병 확인: 목록 3.의 소재지였던 '371번지'는 2022년 10월 20일부로 '370번지'로 합병되어 말소되었음이 토지대장 및 감정평가서를 통해 확인되었습니다.

2. 물건 현황 분석 (감정평가 요약)

2.1. 토지 현황

위치 및 주위환경: 광주광역시 광산구 박호동 "박산마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 부정형 평지로, 현재 단독주택 건부지(건물이 건축된 부지)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 세로(불)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다.

- 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2016.03.30. 지정), 역사문화환경보존지역(2016.02.01. 양씨삼강문 관련)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2.2. 건물 현황

건물의 구조 및 이용상태:

- 기호(2-가): 철근콘크리트구조 기타지붕, 지하 1층 ~ 지상 2층 건물입니다. 지하층은 주차장, 1, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었습니다.

- 기호(3-나): 철근콘크리트구조 기타지붕, 2층 건물입니다. 단독주택으로 이용 중이며 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었습니다.

설비내역: 두 건물 모두 위생 및 급배수설비, 난방설비를 갖추고 있으며, 특히 기호(2-가)에는 태양광설비가 구비되어 있습니다 (이는 매각에 포함됨).

공부와의 차이: 기호(3-나)의 지번(371번지)이 370번지로 합병 말소되었으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다.

임대관계: 임대관계는 현재 미상입니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

최적의 입지: 본건이 소재한 '박산마을'은 단독주택 및 자연림이 혼재된 곳으로, 전형적인 배산임수(背山臨水)의 지형을 갖추고 있어 명당으로 여겨지는 유서 깊은 전통 마을입니다.

교통 환경: 차량 접근은 용이하며 교통 환경은 보통입니다. 대규모 택지 개발 지구와의 접근성은 추가 확인이 필요하지만, 황룡강과 어등산이 인접해 있어 주거 환경 측면에서는 쾌적성이 높습니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

주변 환경: 박산마을은 '고요하고, 평화로운' 분위기의 전원형 주거지이며, 충, 효, 열의 전통을 이어온 유서 깊은 마을입니다. 광주광역시 기념물 제11호인 '양씨삼강문' 등 역사문화유산이 인접해 있습니다.

혐오시설 유무: 인근에 송산유원지(현재 파크골프장 조성)가 있으며, 대규모 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 지역 특성상 자연 친화적인 환경이 강점입니다.

생활 편의: 주변이 단독주택과 농경지 혼재 지역이므로, 대형마트나 편의시설은 차량을 이용해야 하는 등 생활 편의성이 도심지역 대비 낮을 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (핵심)

경매구분: 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매일 가능성이 높습니다.

최우선 리스크 - 대항력 있는 임차인: 목록 3. 건물에 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높습니다. 입찰 전 임차인의 권리(전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 금액)에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

4.2. 잠재적 리스크

명도 리스크: 대항력 있는 임차인으로 인해 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 소송 및 긴 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용 제한: 제1종일반주거지역이지만, 동시에 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 중첩 규제가 존재하여, 향후 건축 및 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 '역사문화환경보존지역'은 양씨삼강문 주변으로 지정된 것으로, 문화재 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 광주 광산구 박산마을에 위치한 대형 단독주택(토지 약 264평, 건물 약 563평)으로, 유서 깊은 명당마을의 전원형 주거지를 찾는 수요자에게 적합합니다. 건물의 규모가 매우 크며, 태양광설비 등 부대시설까지 일괄 매각되어 실사용 가치가 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 중첩된 토지 이용 제한(역사문화환경보존지역)은 투자의 핵심 리스크 요인으로 작용하므로, 해당 부분을 해결할 수 있는 자금력과 법률적 이해가 있는 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 872.00㎡ (약 263.89평)의 넓은 토지를 확보하여, 주거 외 다양한 용도로의 활용 가능성(제한 범위 내)을 가집니다.

쾌적한 주거 환경: 배산임수의 명당 지형과 자연 친화적인 마을 환경을 갖추고 있어, 도심의 소음에서 벗어난 고급 전원주택 수요를 충족시킵니다.

태양광 설비 포함: 제시 외 물건인 태양광 설비가 매각에 포함되어, 에너지 비용 절감 효과 및 자가발전 시설 인수를 통한 추가적인 가치 보존이 가능합니다.

역사적 가치: 역사문화환경보존지역 인접으로 인해 개발 제한은 있으나, 이는 곧 주변 환경이 쉽게 변형되지 않고 보존될 가치 또한 높다는 의미로 해석할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계