나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87882 [1] 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 102동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87882 [1] 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 102동 23층2301호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경87882
• 주소: 광주광역시 동구 용산1길 2, 102동 23층2301호 (용산동,광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트)
• 감정가: 495,000,000원
• 최저가: 346,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

광주지방법원 경매7계 2024타경87882 | 소재지: 광주광역시 동구 용산1길 2, 102동 23층2301호 (용산동,광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트) | 감정가: 495,000,000원 | 최저가: 346,500,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경87882 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 102동 23층2301호입니다.

감정가는 495,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다. 해당 평형은 통상 구 34평형(공급면적 약 112㎡)으로 분류됩니다.

토지 면적은 54.46㎡ (약 16.47평)입니다.

토지 지분율은 5445.780000000001이며, 건물 지분율은 8497.17입니다.

제시외면적(토지/건물)은 0.00㎡입니다.

1.3. 기타 정보

경매구분은 부동산임의경매입니다.

가장 중요한 매각대상은 토지/건물지분매각입니다.

소유자는 김OO, 채무자는 박OO, 채권자는 박OO입니다.

특이사항 및 주의사항은 별도 기재된 바 없으나, 지분매각에 대한 분석이 필수적입니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 "용산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 광주용산지구 2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 내에 있습니다.

주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

주요 편의시설과의 접근성, 학군 형성 등 주거 편의성은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 차량출입로가 개설되어 있어 단지 내 진출입은 원활합니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 23층 2301호입니다.

외벽은 돌붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었습니다.

창호는 새시창이며, 현재 아파트로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역 및 토지의 이용상태

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 형상으로 아파트 및 상가부지로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각의 형태

본 건은 '토지/건물지분매각'이므로, 소유자 김OO의 지분 중 일부 또는 전부를 매각하는 것으로 추정됩니다.

낙찰자는 해당 부동산의 지분만을 취득하게 되며, 온전한 하나의 부동산 전체를 취득하는 것이 아님을 명확히 인지해야 합니다.

4.2. 이해관계인

소유자는 김OO이며, 채무자와 채권자는 모두 박OO입니다.

채무자와 채권자가 동일인이거나 이름이 같을 경우, 복잡한 채권-채무 관계가 얽혀 있을 가능성이 있으므로, 매각사건 기록을 통해 채권의 발생 원인 및 관계를 필히 확인할 필요가 있습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

본 건이 위치한 용산동 일대는 대규모 주거단지(용산지구) 개발로 인해 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

대규모 상업시설보다는 단지형 상가 위주의 지역 상권이 주를 이루며, 실수요자 중심의 안정적인 주거 상권으로 분석됩니다.

5.2. 생활정보 및 혐오시설

용산초등학교가 인근에 있어 교육환경은 양호합니다.

주변 환경은 아파트단지로 둘러싸여 쾌적성이 높을 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과에서 특정되거나 공공연하게 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 지분매각에 따른 리스크 (최대 리스크)

본 건은 지분매각이므로, 낙찰자는 해당 부동산의 다른 공유자(나머지 지분 소유자)와 함께 부동산을 공동으로 소유하게 됩니다.

이는 잔여 지분 소유자와의 협의가 이루어지지 않을 경우, 사용 및 수익에 제한을 받을 수 있습니다.

최악의 경우, 잔여 지분 소유자를 상대로 '공유물 분할 청구 소송'을 제기해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

소유자가 아닌 채무자가 박OO로 등재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 현황조사가 필요합니다.

점유 관계가 불분명할 경우 명도(인도) 과정에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가 및 시장 상황

감정가가 495,000,000원으로 책정되었으나, 지분 매각 물건의 특성상 온전한 물건의 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

지분 매각은 통상적으로 시세 대비 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 높으므로, 정확한 지분 가치 분석이 필수입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 우수한 입지에 위치한 비교적 신축급 아파트이나, '토지/건물 지분매각'이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 아파트 경매와 달리 권리 해결 능력이 핵심인 '특수물건'으로 분류됩니다.

일반 투자자에게는 위험도가 높지만, 특수물건 처리 경험이 있거나 잔여 지분 소유자와의 협상 또는 법적 절차를 통해 수익을 극대화할 수 있는 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광주용산지구 내 아파트로서, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

지분 해결을 통한 고수익 가능성: 나머지 지분을 매입하거나, 공유물 분할 소송을 통해 전체를 경매에 부쳐 시세 차익을 얻을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 지분 물건의 특성상 유찰이 반복되어 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 높습니다.

투자 결정 전, 잔여 지분 소유자의 정보 및 채무 관계를 면밀히 분석하는 것이 성공적인 투자의 열쇠입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계