나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12170 [1] 충청남도 아산시 영인면 역리 122-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 역리 소재 '역1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하고,
주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 농촌마을지대로서, 접근성 및
주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 마을도로상에 시내버스정류장이 소재하며,
노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형으로 완경사지대에 평탄하게 조성된 대지이며, 현황 '단독주택부지'로
이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 5미터 정도인 포장도로(사유지)에 인접하고 있으며,
도로의 폭 및 계통 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350).

제시목록 외의 물건

- 제시외 건물 : 테라스 1동, 다용도실 1동이 소재함.

- 제시외 수목 : 복숭아나무, 사과나무 등 약 15주가 소재함.

- 본건 토지에 설치되어 있는 콘크리트옹벽, 마당포장 등은 토지와의 관계 및 거래관행
등을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 (사용승인일: 2022.10.26)

외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물 1,2층은 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'에 표시한 바와 같은 테라스 1동, 다용도실 1동이
소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 테라스 및 다용도실(감정평가서상 ㉠㉡), 수목 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12170 (1)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 역리 122-2

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층

용도: 단독주택

사용승인일: 2022년 10월 26일

감정가: 502,257,400원

토지면적: 997.00㎡ (약 301.6평)

건물면적: 193.87㎡ (약 58.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 행복신용협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(테라스, 다용도실) 및 수목 매각 포함.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 아산시 영인면 역리 소재 '역1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌마을지대입니다. 제반 여건은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 마을도로상에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 토지 서측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로(사유지)에 인접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을11) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을11 근저당권, 갑5 임의경매)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항 없으므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (토지 및 건물 모두 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 아산시 영인면의 농촌 마을 내에 위치한 단독주택으로, 상업 시설보다는 주거 기능이 강조되는 지역입니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재되어 있어 전원생활이나 농업 활동을 위한 입지로 적합합니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역으로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 교통: 인근 마을도로 이용이 편리하며, 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 노선 및 운행 횟수에 대한 확인이 필요합니다.

편의시설: '역1리 마을회관' 인근에 위치하나, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 아산시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동 시 이용 가능합니다. (검색 결과: 아산스파비스, 영인산자연휴양림, 피나클랜드 등 관광 및 휴양 시설이 차량 15~20분 거리에 위치하고 있습니다)

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 아산 환경과학공원(쓰레기 소각장)이 상대적으로 인접해 있으나, 이는 복합 환경시설로 조성되어 공원화 및 주민 편의시설을 갖추고 있어 현재는 혐오시설로 보기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행될 수 있어, 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다. 정확한 사항은 법원 경매계 확인이 필요합니다.

제시외 건물 및 수목: 감정평가서상 명시된 테라스, 다용도실 등 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 별도의 처리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 생산관리지역이며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 관련 규제 내용을 상세히 확인해야 합니다. (검색 결과: 아산시는 가축사육제한구역에 대한 지형도면 변경 고시를 진행하고 있으며, 지역에 따라 세부 기준이 적용됩니다)

임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 단독주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 전원생활이나 쾌적한 주거 환경을 원하는 수요자에게 적합합니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 생산관리지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용상의 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 사용승인되어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

넓은 대지: 997.00㎡ (약 301.6평)의 넉넉한 토지 면적은 추가 활용 가능성을 제공합니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담이 적습니다.

자연 친화적 환경: 농촌마을의 조용하고 쾌적한 환경은 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 502,257,400원 (약 50,226만원)

시세 분석:

아산시 영인면 지역의 단독주택 시세는 토지 면적, 건물 연식, 건축 자재 등에 따라 큰 편차를 보입니다. 제공된 검색 결과에 따르면, 영인면 지역의 단독주택 매매가는 1억 7천만원대부터 6억 5천만원대까지 다양하게 분포합니다. 본 건과 같이 사용승인이 2022년으로 비교적 신축인 경우, 가격대가 더 높게 형성될 수 있습니다. 예를 들어, 121평 토지에 24평 건물의 신축급 주택이 2억 6천만원에 나온 사례가 있으며, 1250평의 과수원과 함께 2층 단독주택이 5억 2천만원에 매물로 나와 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 본건의 감정가 5억 226만원은 유사한 조건의 주택 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 502,257,400원

* 주변 시세 고려 (신축급 단독주택, 넓은 토지 면적): 아산시 영인면 지역의 최근 거래 사례 및 매물 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건의 감정가는 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 특히, 2022년 사용승인이라는 점과 넓은 토지 면적을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 401,805,920원

* 감정가 90% 수준: 약 452,031,660원

최종 제안 입찰가: 400,000,000원 ~ 430,000,000원 (현지 부동산 전문가와 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.