나이스옥션 법원경매 부산 2023타경61525 [21] 부산광역시 부산진구 부전동 408-24 라비앙빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2023.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서"북서측 인근에 위치하는 한누리빌(구:라비앙빌) 제5층 제502호 외 21개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제5층 제502호외 21개호로서,
외벽: 화강석, 드라이비트 등 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 기호 2, 5-9, 12-14, 16-22 : 다세대주택(도시형생활주택), 기호 10-11, 15, 23 : 업무시설(오피스텔), 기호 3-4 : 제2종근린생활시설(사무소)로 각각 등재되어 있음.
다만, 폐문부재로 내부확인치 못하였으며, 경매진행 및 응찰시 내부이용상황 및 관리상태 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4미터 내외, 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 막다른도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42미터이하),상대보호구역.

공부와의 차이

- 공부상 기호 10-11, 15, 23 : 업무시설(오피스텔), 기호 3-4 : 제2종근린생활시설(사무소)로 각각 등재되어 있으나, 폐문부재로 부득이 내부확인치 못하였음.
- 특히 기호(3)-(4)는 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 외부관찰 및 본건 평가전례, 인근 유사부동산의 이용상황 등을 고려할 때 "주거용"으로 이용중인 것으로 추정되는 바, 기준시점 현재 경계벽 유무 등에서 별첨 "건축물현황도" 와 실제 이용상황이 상이 할 수 있으니, 경매진행 및 응찰시 내부 이용상황 등의 재확인이 요구됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상임.
2.기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 2013.07.12. 라비앙빌에서 한누리빌로 명칭변경.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 건물 현황

1.2. 특이사항

2. 입지조건

3.

2.1. 주변 환경

2.2. 교통 편의성

2.3. 도로 접근성

2.4. 토지 이용 계획

3. 권리분석

4.

3.1. 말소기준권리

3.2. 인수되는 권리

3.3. 임차인 현황

3.4. 인수 보증금 합계

4. 상권분석

5. 생활정보

6.

5.1. 편의시설

5.2. 교육시설

5.3. 기타시설

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 내부 이용 현황 미확인

6.2. 중복사건 및 공동담보

6.3. 건물 노후화 가능성

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9.

8.1. 양호한 입지조건

8.2. 권리상 인수 부담 없음

8.3. 소형 면적 활용성

9. 예상 입찰가

10.

9.1. 시세 분석

9.2. 예상 입찰가 산정

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 부산지방법원 2023타경61525 (21)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-24, 한누리빌 5층 503호 (구: 라비앙빌)

용도: 도시형생활주택 (내부 확인 불가, 실제 이용 현황 재확인 필요)

건물 사용승인일: 2013.04.15 (신축일 2012.06.05)

감정가: 109,000,000원 (1억 9백만원)

토지면적: 7.12㎡ (약 2.16평)

건물면적: 24.55㎡ (약 7.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

1.1. 건물 현황

2.

건물명: 한누리빌 (구: 라비앙빌)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내

해당층: 5층

내부 확인: 폐문부재로 내부 확인 불가. 이용상황 및 관리상태 재확인 필수.

1.2. 특이사항

2.

건물 명칭 변경: 공부상 2013.07.12. 라비앙빌에서 한누리빌로 명칭 변경.

중복사건, 공동담보 물건.

2. 입지조건

3.

2.1. 주변 환경

2.

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북서측 인근에 위치.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 편의성

2.

차량 접근 용이.

인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

2.3. 도로 접근성

2.

남측으로 폭 약 4미터 내외, 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획

2.

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42미터 이하), 상대보호구역.

3. 권리분석

4.

3.1. 말소기준권리

2.

말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자: 2017-02-10, 채권최고액: 1,602,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

2.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (집합건물 등기부 요약상 모든 후순위 권리 말소 처리됨)

3.3. 임차인 현황

2.

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-04-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

임차인: 박

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-15

확정일자: 2022-06-15

배당신고일자: 2023-12-28

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 을3번으로 등기되었으나, 말소 예정으로 분류됨)

비고: 말소기준권리보다 후순위이며, 배당요구를 하였으므로 인수되지 않을 것으로 판단됨.

3.4. 인수 보증금 합계

2.

0원 (모든 임차인에 대해 인수 보증금이 없음)

4. 상권분석

5.

본건 소재지는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설 접근이 용이함.

주변 "부산진경찰서" 등 공공기관과 인접하여 안정적인 유동인구 확보 가능.

다만, 본건 전용면적이 24.55㎡로 소형 주거/업무 시설에 해당하므로, 개인 소유주 또는 1~2인 가구 임차 수요가 주를 이룰 것으로 예상됨.

5. 생활정보

6.

5.1. 편의시설

2.

인근에 다수의 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 위치.

NC백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰 접근성 양호.

5.2. 교육시설

2.

주변에 학교 등 교육시설이 다수 분포. (상대보호구역으로 지정된 점 참고)

5.3. 기타시설

2.

부산진경찰서, 부산시민공원 등 인접.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 내부 이용 현황 미확인

2.

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 이용 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 파악하지 못함. 이는 실제 명도 과정이나 물건 가치 평가에 변수가 될 수 있음.

공부상 용도와 실제 이용 상태가 다를 수 있는 점(특히 사무실이 주거용으로 이용 추정되는 사례)을 고려하여 입찰 전 반드시 내부 재확인 필요.

6.2. 중복사건 및 공동담보

2.

중복사건 및 공동담보로 진행되는 경우, 타 경매 사건의 진행 상황 및 결과에 따라 본 건의 매각 일정이나 조건에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 건물 노후화 가능성

2.

건축 연도가 2013년으로, 비교적 최신 건물에 속하나, 10년 이상 경과함에 따라 기본적인 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 부산진구 부전동의 역세권 인근에 위치하며, 소형 도시형생활주택으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하나, 등기부상 모두 말소 예정으로 인수되는 권리는 없어 권리관계가 비교적 깨끗한 편임.

다만, 내부 이용 현황 미확인 및 용도 불일치 가능성은 명확한 리스크 요소이므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가적인 정보 수집이 필요함.

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

9.

8.1. 양호한 입지조건

2.

부산진구 중심부에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

향후 지역 개발 시세 상승 잠재력 보유.

8.2. 권리상 인수 부담 없음

2.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건.

8.3. 소형 면적 활용성

2.

1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 면적은 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

10.

9.1. 시세 분석

2.

본건과 유사한 면적(18.36㎡)의 다세대주택이 2024년 7월 23일 7,860만원에 거래됨. (평당 약 428만원)

본건 전용면적 24.55㎡ 적용 시, 단순 환산 시세는 약 1억 532만원 (7,860만원 * 1.34) 수준.

감정가(1억 9백만원)는 최근 거래 사례 및 물건의 입지를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

더 넓은 면적(52.6㎡, 66.04㎡)의 주택이 2026년 1월, 3월에 각각 6,700만원, 1억 3,100만원에 거래된 사례도 있으나, 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어려움. 다만, 지역 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고.

9.2. 예상 입찰가 산정

2.

본건은 내부 확인 불가, 용도 불일치 가능성 등의 리스크를 감안해야 함.

따라서 감정가(1억 9백만원)를 기준으로 하되, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 1억 100만원 ~ 1억 1,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이는 일반적인 경매 진행 시 감정가 대비 90% ~ 105% 수준이며, 본건의 위치 및 권리관계의 안정성을 고려한 희망가 범위임.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁자 수, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.