나이스옥션 법원경매 부산 2023타경61525 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 408-24 라비앙빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2023.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서"북서측 인근에 위치하는 한누리빌(구:라비앙빌) 제5층 제502호 외 21개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제5층 제502호외 21개호로서,
외벽: 화강석, 드라이비트 등 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 기호 2, 5-9, 12-14, 16-22 : 다세대주택(도시형생활주택), 기호 10-11, 15, 23 : 업무시설(오피스텔), 기호 3-4 : 제2종근린생활시설(사무소)로 각각 등재되어 있음.
다만, 폐문부재로 내부확인치 못하였으며, 경매진행 및 응찰시 내부이용상황 및 관리상태 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4미터 내외, 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 막다른도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42미터이하),상대보호구역.

공부와의 차이

- 공부상 기호 10-11, 15, 23 : 업무시설(오피스텔), 기호 3-4 : 제2종근린생활시설(사무소)로 각각 등재되어 있으나, 폐문부재로 부득이 내부확인치 못하였음.
- 특히 기호(3)-(4)는 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 외부관찰 및 본건 평가전례, 인근 유사부동산의 이용상황 등을 고려할 때 "주거용"으로 이용중인 것으로 추정되는 바, 기준시점 현재 경계벽 유무 등에서 별첨 "건축물현황도" 와 실제 이용상황이 상이 할 수 있으니, 경매진행 및 응찰시 내부 이용상황 등의 재확인이 요구됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상임.
2.기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 2013.07.12. 라비앙빌에서 한누리빌로 명칭변경.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경61525 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-24 라비앙빌 5층502호 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-3)

건물 명칭: 한누리빌 (구: 라비앙빌)

용도 (공부상): 도시형생활주택

층수 및 구조: 7층 건물 내 5층 502호, 철근콘크리트구조

감정가: 109,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.12㎡ (약 2.16평)

건물 면적: 24.55㎡ (약 7.43평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지는 세장형에 유사한 형상으로, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건물 부지로 이용 중임.

남측으로 폭 약 4미터 내외, 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 2월 10일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 1,602,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

인수 보증금: 0원

3.3. 주요 권리 내역

* 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018-10-15

배당신고일자: 2023-11-16

대항력: 없음 (주택임차권은 말소 예정)

* 기타 권리

등기부등본상 모든 근저당, 임의경매, 강제경매, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정임.

본건 경매 사건(2023타경61525) 외 다수의 중복 사건 및 관련 경매 사건이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 공동주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

4.2. 사업체 현황

정확한 사업체 현황은 파악되지 않았으나, 일반적인 도시형생활주택 지역의 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 사항이 적용될 수 있음.

5.3. 주거 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼재된 부산진구 부전동의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 내부 확인 어려움

* 폐문부재로 인해 건물 내부 이용상황 및 관리 상태를 직접 확인하지 못했음.

* 공부상 일부 용도(기호 3-4)가 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용'으로 이용 중인 것으로 추정되어 실제 이용 상황과 차이가 있을 수 있으므로, 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황 재확인이 필수적임.

* 본건은 도시형생활주택으로 등재되어 있으나, 건물 전체적으로는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설이 복합적으로 사용되고 있음.

6.2. 명칭 변경

* 공부상 건물 명칭이 2013년 7월 12일부로 '라비앙빌'에서 '한누리빌'로 변경되었으므로, 등기부등본 및 건축물대장상의 명칭 확인에 유의해야 함.

6.3. 기타 특이사항

* 본 물건은 중복사건, 공동담보, 유동화물건에 해당하여 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 면밀한 추가 분석이 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 도시형생활주택으로, 비교적 최근 건축된 건물(2013년 준공)에 위치하고 있음. 감정가는 109,000,000원이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 상태임. 다만, 내부 확인이 어렵고 공부와의 차이가 있을 가능성이 있어 현장 방문 및 추가 조사가 반드시 필요함. 주변 시세를 고려할 때 적정 수준의 입찰가를 산정하여 접근하는 것이 바람직함.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축된 건물(2013년 준공)임.

* 권리상 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 있음.

* 도시형생활주택 및 복합 용도 건물의 장점 (다양한 임대 수요 가능성).

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건은 3.3㎡당 약 1,400만원~1,500만원 수준의 시세를 형성하고 있음.

본건의 건물 면적은 24.55㎡ (약 7.43평)이며, 감정가는 109,000,000원 (3.3㎡당 약 14,670,000원)으로 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준임.

이에 따라, 인수되는 권리가 없고 내부 확인 후 명확한 하자 발견이 없을 경우, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 103,500,000원 ~ 114,500,000원

권고 입찰가: 약 105,000,000원 (이는 현장 조사 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.