나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3960 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 278-76 진성센트럴뷰 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3960 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 278-76 진성센트럴뷰 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경3960 | 소재지: 부산광역시 부산진구 신천대로 271, 4층401호 (부암동,진성센트럴뷰) | 감정가: 187,000,000원 | 최저가: 64,141,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3960 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 278-76 진성센트럴뷰 4층401호

용도: 업무시설(주거용 오피스텔)

감정가: 187,000,000원

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

건물면적: 75.38㎡ (약 22.84평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

특이사항: 형식적 경매 (권리관계 특이사항 확인 필요)

1.2. 입지 및 건물 현황

위치 및 주위환경: 부암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지역임.

교통상황: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무난함.

건물의 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층으로서, 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임.

설비내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 기계식 주차장설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

1.3. 토지 현황 및 공법상 제한

토지 형상 및 이용상태: 동하향의 경사지대를 평탄화한 사다리 유사형 토지로서, 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 동측으로 광대로(광로3류)에 접하나, 지반 고저차로 인해 현황은 폭 약 4-5m 도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 155m), 상대보호구역임.

2. 심층 분석

2.1. 입지 조건

교통 편의성: 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 광대로(광로3류) 접근성이 좋아 차량을 이용한 이동이 편리함.

주변 환경: 부암초등학교 인근으로 교육 환경이 갖춰져 있으며, 주변에 아파트, 다세대 주택 등 주거 시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리함. 주거용 오피스텔로서의 입지 조건은 무난한 수준으로 판단됨.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매. 이는 채권자의 채권 회수를 위한 일반적인 경매(강제/임의경매)와 달리, 공유물 분할 등 특정 목적을 위해 진행되는 경매임.

소유자/채무자/채권자: 소유자와 채무자가 동일한 ‘파OOOOOO’이며, 채권자는 ‘파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO’로 나타나 권리 관계의 복잡도는 낮을 수 있으나, 형식적 경매의 원인이 된 기초적인 법률 관계(예: 공유 관계, 상속 관계 등)를 필히 확인해야 함.

인수 권리 및 임대차: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰자는 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 함. (현재 정보 기준으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 추정되나, 최종 확인 필수)

2.3. 상권 분석

지역 특징: 토지이용계획상 '일반상업지역'으로 지정되어 있어 상업시설 건축 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있음.

주변 상권: 주변에 오피스텔 및 주거 시설이 밀집되어 있어 상권은 주로 생활 밀착형 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨. 광대로 인접의 상업지역이므로 유동 인구가 어느 정도 확보될 수 있음.

2.4. 생활 정보

교육 환경: 부암초등학교가 인근에 소재하여 교육 시설 이용이 편리함. 본건이 상대보호구역에 해당되므로 학부모 수요도 존재할 수 있음.

편의 시설: 주변의 아파트 및 다세대 주택 단지 근린상가와 연계된 편의 시설 이용이 가능함.

2.5. 잠재적 리스크

형식적 경매 리스크: 형식적 경매는 권리 관계가 단순할 수도 있지만, 지분 문제 등 복잡한 내부적인 분쟁이 숨겨져 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 경매 원인 서류를 면밀히 검토할 필요가 있음.

입지적 리스크: 인접 도로상태가 광대로에 접하나 실제 현황은 지반 고저차로 인해 좁은 도로(폭 약 4-5m)에 접하는 점은 현장 조사 시 주차 및 접근성에 대한 확인이 필요함.

혐오시설: 감정평가서 및 제공된 정보만으로는 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 방문 시 반드시 인근 환경을 점검해야 함.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산진구 부암동의 일반상업지역에 위치하며, 주거용으로 이용 가능해 실수요 및 임대 수익을 목적으로 하는 투자자 모두에게 적합할 수 있는 물건입니다. 특히, 감정가 대비 적절한 시세 차익을 기대할 수 있는 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 수익을 창출할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, '형식적 경매'의 특성상 내부적인 법률 관계에 대한 분석과 매각물건명세서상의 임대차 관계 확인이 성공적인 투자에 있어 핵심적인 요소입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역에 위치하여 향후 건물의 용도 변경이나 재건축 등의 잠재적 가치가 있을 수 있음.

실수요 가능: 주거용 오피스텔로 이용 상태가 확인되어, 임차인 모집 용이성이 높으며, 소형 아파트 대체 수요로도 충분한 경쟁력을 가질 수 있음.

교통 환경: 버스 정류장 인접 및 광대로 접근성이 확보되어 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됨.

법원 정보

부산지방법원 경매5계