나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63764 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 360-24 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63764 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 360-24 단독주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경63764 | 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 360-24 | 감정가: 441,508,000원 | 최저가: 151,437,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경63764 (1)

용도: 단독주택 (공부상: 제1종 근린생활시설)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 360-24

감정가: 441,508,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 시OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 132.20㎡ (약 40.00평)

토지 지분율: 13,219.999999999998

건물 면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층

건물 이용상태: 현황 주택 (공부상 제1종 근린생활시설)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산진여자상업고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 부산여자대학교, 성모여자고등학교, 부산진여자상업고등학교 등의 각급 학교와 근린생활시설, 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주상혼용지대로서, 학군 인근의 주거 환경이 무난한 지역으로 판단됩니다.

토지는 2필지 일단의 정방형이며, 북서 방향으로 하향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 건부지입니다.

인접 도로는 북서측으로 약 2.5m 폭 내외의 막다른 도로에 접하고 있어, 소형차량 접근은 가능하나 차량 통행 및 주차에는 불편함이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역(부산진여자상업고등학교, 부산여자대학교)으로 지정되어 있어 주거지로의 가치가 높고 향후 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

교통상황은 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 양정역이 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다. 대중교통 이용이 용이하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

주위 환경이 학군과 인접한 주상혼용지대이므로 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

위성 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 소재지인 부산진구 양정동 인근에서 주민 생활에 직접적인 영향을 미치는 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 세밀한 조사가 필요합니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자 시OOOOOOOO의 신청에 의한 임의경매로 진행됩니다.

일괄매각 조건이므로 토지 및 건물 전체에 대한 매각이 이루어지며, 명시된 특이사항이나 제시외물건, 부합물 및 종물에 대한 언급은 없습니다.

임대차 관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었으므로, 낙찰 후 실제 점유자가 임차인인지 또는 소유자인지 확인하는 과정이 필수적이며, 명도(인도명령) 진행 시 점유관계에 따라 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '공부상 용도와 현황의 차이'입니다.

본건 건물은 공부상 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현재 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 위반 건축물에 해당될 소지가 매우 높으며, 관할 관청으로부터 원상 복구 명령 및 '이행강제금'이 부과될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

낙찰자는 주택으로 계속 사용하기 위해서는 적법한 절차(용도 변경 허가 및 보수 등)를 거쳐야 하며, 용도 변경이 불가능할 경우 주거 시설로의 이용에 제한이 생길 수 있습니다.

용도 변경 문제는 대출 시 금융권의 담보 평가액 또는 대출 가능 여부에도 영향을 미칠 수 있으므로 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

접근 도로가 2.5m 폭의 막다른 도로라는 점도 소방차 진입, 주차 등에서 불편함으로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제3종일반주거지역에 위치한 토지/건물 일괄매각 단독주택(현황)입니다. 학군이 우수하고 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 주거 환경으로서의 입지는 양호한 편입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 2층으로 비교적 견고합니다.

다만, 공부상 용도가 제1종근린생활시설인 점이 가장 큰 결함이며, 이는 향후 용도 변경 가능성, 이행강제금, 대출의 제한 등 복합적인 리스크를 내포하고 있으므로 이를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 임대차 관계가 미상인 점도 명도 리스크를 증가시키는 요인입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제3종일반주거지역 내에 위치하며 부산여자대학교, 성모여자고등학교 등 학군이 밀집된 지역으로 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 향후 재개발/리모델링 추진 시 용적률 측면에서 유리한 조건입니다.

교통 용이성: 부산도시철도 1호선 양정역과 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.

가격 조정 가능성: 공부상 용도 문제(주택→근생)는 낙찰가에 대한 큰 할인 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있거나, 이를 반영하여 낮은 가격에 취득할 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계