나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3509 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 533-4 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3509 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 533-4 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경3509
• 주소: 경상북도 경주시 양남면 산에들레안길 88
• 용도: 다가구주택

경주지원 경매1계 2024타경3509 | 소재지: 경상북도 경주시 양남면 산에들레안길 88 | 감정가: 682,668,680원 | 최저가: 234,156,000원 | 용도: 다가구주택

1. 경주지원 2024타경3509 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경3509 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 533-4

용도: 다가구주택 (펜션으로 사용 중단)

감정가: 682,668,680원

토지면적: 843.00㎡ (약 255.01평)

건물면적: 367.68㎡ (약 111.24평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 외OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2(토지)는 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"임.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 "건대마을" 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 전원주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있으며, 토함산과 동대산에 둘러싸인 자연 친화적인 환경입니다. 또한, 인근에는 키즈애견풀빌라 및 캠핑장 등이 위치하여 관광 및 휴양 시설과 연관된 지역 특성을 가지고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용성은 양호한 편입니다. 본건 토지가 해당 포장도로의 일부를 구성하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

채권자는 외OOOOOOO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 토지 중 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'인 부분과 관련된 농지취득자격증명입니다. 낙찰 후 해당 서류를 적법하게 제출하지 못할 경우, 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 전원주택, 농경지, 임야 등 자연환경이 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 캠핑 시설 등이 있어 관련 상권이 형성되어 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 일반적인 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

주요 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

따라서 직접적인 상업적 수익보다는 주거, 휴양, 또는 관광 관련 부대시설 운영에 더 적합한 입지라고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 2016년 9월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물로서, 다가구주택으로 건축되었으나 현재는 펜션으로 사용되다 중단된 상태입니다.

내외부 마감 상태 및 설비는 준수한 편으로 보이나, 중단된 상태이므로 즉시 사용하기 위해서는 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다.

주변 자연환경이 쾌적하여 조용한 전원생활이나 휴식을 위한 공간으로 적합합니다.

인근에 '별빛키즈애견풀빌라'와 같은 숙박 시설이 위치하고 있어, 관광객 유치 및 관련 사업 연계 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지 중 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'인 부분에 대한 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 해당 증명 발급이 되지 않거나, 낙찰자가 이를 제출하지 못할 경우 낙찰 자체가 무효 처리되고 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

토지의 현황이 '도로'라는 점도 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 지목과 현황의 불일치로 인해 건축, 증축, 분할 등 토지 관련 행위 시 예상치 못한 제약이 발생할 수 있습니다.

현재 건물이 펜션으로 운영되다 중단된 상태이므로, 즉시 수익 창출이 어렵다는 점도 감안해야 합니다. 리모델링, 용도 변경 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

토지가 생산관리지역에 속하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

주변에 혐오시설이나 민원 발생 소지가 있는 시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 하지만 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 양남면의 쾌적한 자연환경 속에 위치한 다가구주택(구 펜션)으로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변에 숙박 및 관광 관련 시설이 있어 지역 특성을 살린 활용 가능성을 엿볼 수 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 토지 관련 농지취득자격증명 문제입니다. '전' 지목 토지의 현황이 '도로'라는 점과 맞물려, 이 문제의 해결 여부가 낙찰의 성패를 좌우할 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

건물이 현재 운영 중단 상태이므로, 추가적인 투자 및 재활성화 방안 마련이 필요합니다.

조용하고 쾌적한 자연 속에서의 전원생활을 원하거나, 해당 지역의 특성을 살린 사업(예: 숙박 시설 운영)에 관심 있으며 법적 리스크 관리가 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (843.00㎡, 약 255평)은 활용도를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

자연 친화적인 입지와 조용한 주거 환경은 휴양 목적의 부동산 투자에 매력적입니다.

과거 펜션으로 운영되었던 이력은 숙박 시설로서의 재활용 가능성을 시사합니다.

농지취득자격증명 문제와 현황 도로 문제가 성공적으로 해결된다면, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 법률 및 행정 절차 검토 필수)

경주 양남면 지역의 개발 계획 (예: 산업단지 개발 등)과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 본건과의 직접적인 관련성은 추가 확인 필요)

법원 정보

경주지원 경매1계