나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3509 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 533-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.04.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1,2): 본건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 ""건대마을"" 북측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다가구주택(펜션으로 이용 중 중단됨) 건부지임.
(2): 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

(1): 본건 토지는 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
(2): 본건 토지가 폭 약 5미터 내외의 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(2): 본건 토지의 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(3)(4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서
(사용승인일 : 2016.09.13)
외 벽 : 스톤코트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임

이용상태

(3)(4): 다가구주택(펜션으로 사용하다 중단된 상태임)임.

설비내역

(3)(4): 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도"" '건물개황도' 등 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임
② 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록2는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하며, 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"임.
재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경주지원 2024타경3509 (1) 사건에 대한 상세 정보와 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 경주지원 2024타경3509 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 533-4

용도: 다가구주택 (펜션으로 이용 중 중단됨)

감정가: 682,668,680원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 843.00㎡ (약 255.03평)

건물 면적: 367.68㎡ (약 111.22평)

건물 제시외 면적: 12.00㎡

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 "건대마을" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로, 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 물건 토지는 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지 중 일부(목록2)는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"로 이용되고 있습니다. 토지이용계획으로는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 5월 11일 접수된 외동농업협동조합의 근저당권(을20)입니다. 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이후 접수된 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매 등 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 인수되는 특별한 권리는 확인되지 않았습니다.

본 건과 관련된 채권 총액은 등기부상 기재된 주요 채권액을 기준으로 약 7억 6천만원(주요 근저당권 합계) 수준입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 이정미: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-09-06. 대항력 없음.

* 최경수: 보증금 20,000,000원, 차임 3,500,000원, 전입일자 미상. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로는, 목록2 토지는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"로 이용되고 있다는 점을 유의해야 합니다. 본 건은 재매각 물건으로, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 경주시 양남면의 전원 주택 단지 인근에 위치하여 조용한 생활 환경을 제공합니다. 주변에는 농경지와 임야가 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 부동산 시세 및 개발 계획에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농어촌 지역에 위치하여 전원생활의 이점을 가집니다. 차량 이용 시 지역 내 편의시설 및 생활 기반 시설에 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유 또는 낙찰 후 잔금 미납 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록2 토지는 지목이 "전"이나 현황 "도로"이므로, 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 반드시 확인해야 하며, 미준수 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 펜션 이용 중단: 현재 펜션으로 이용하다 중단된 상태로, 건물의 관리 상태 및 수익형 부동산으로서의 잠재력 회복 방안을 고려해야 합니다.

* 지목과 현황 불일치: 현황 "도로"로 이용되는 토지의 법적 지위 및 향후 활용 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 양남면의 자연 환경 속에 위치한 다가구주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 펜션으로 운영하다 중단된 상태이며, 일부 토지의 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 그리고 재매각 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 행정적 절차 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 경주 지역의 관광 및 전원생활 수요 증대에 따른 잠재력.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용성을 높일 수 있음.

* 재매각 물건으로 최저매각가격 조정 가능성 검토.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담 경감.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과, 재매각으로 인한 가격 조정 가능성, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 펜션 운영 재개 또는 다른 용도로의 활용 가능성, 제시외 건물 포함 여부, 농지 관련 절차 이행 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재 인수해야 할 보증금은 없으므로, 순수한 부동산 가치와 미래 수익성을 바탕으로 평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.