나이스옥션 법원경매 경주 2024타경14523 [1] 경상북도 경주시 노동동 103-2 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경14523 [1] 경상북도 경주시 노동동 103-2 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경14523
• 주소: 경상북도 경주시 노동동 103-2
• 감정가: 5,391,400,760원
• 최저가: 1,849,251,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

경주지원 경매1계 2024타경14523 | 소재지: 경상북도 경주시 노동동 103-2 | 감정가: 5,391,400,760원 | 최저가: 1,849,251,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경주 지원 2024타경14523 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경14523 (1)

소재지: 경상북도 경주시 노동동 103-2

용도: 근린생활시설

감정가: 5,391,400,760원

토지면적: 572.00㎡ (약 173.03평)

건물면적: 3,584.13㎡ (약 1,084.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 화OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 등기사항전부증명서상 목록2 건물 지하1층 용도가 "노래연습장"이나, 일반건축물대장상 용도가 "위락시설"로 변경되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경주시 노동동에 위치하며, 주변에 KB국민은행이 있어 금융기관 접근성이 좋습니다. 또한 은행 및 다양한 상가들이 밀집한 번화한 도심 상가지대이며, 주위 환경이 양호한 편입니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 또한 편리하여 교통 환경이 우수합니다. 토지는 부정형이나 등고 평탄하여 건물 신축 및 활용에 용이한 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 이는 통상적으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매임을 의미합니다. 현재 채권자는 화OOOOOO이며, 채무자는 문OO입니다. 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 상세히 파악하기 어려우나, 일반적인 경매 절차에 따라 매각을 통해 기존의 등기부상 권리들은 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 등기사항전부증명서 상 건물 지하 1층의 용도가 "노래연습장"에서 "위락시설"로 변경된 사항은 추후 인허가 및 용도 관련 사항 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 경주시 노동동은 전통적인 도심 상가지대로서, KB국민은행 등 금융기관과 다양한 소매점, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변에 제2경주중심상가시장 등이 있어 상권이 활성화된 것으로 보입니다. 이러한 도심 상권의 특성상, 다양한 업종의 근린생활시설 운영 및 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

경주시 노동동은 시청 및 주요 관공서, 은행, 병원, 백화점 등 다양한 생활 편의시설에 접근성이 좋은 중심 상업 지구에 속합니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 수월하며, 인근에 학교가 소재할 가능성이 높습니다 (상대보호구역 지정 관련). 또한, 경주의 역사문화 유적과 인접해 있어 지역의 특색을 살린 관광 및 문화 관련 시설과의 연계도 고려해 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **건물 용도 불일치:** 등기사항전부증명서 상의 지하 1층 용도("노래연습장")와 건축물대장 상 용도("위락시설")가 상이한 점은 향후 건물 사용 및 관리에 있어 추가적인 확인과 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

2. **도시계획 및 규제:** 본 물건은 일반상업지역에 속하지만, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 시 용도 및 높이 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 고도지구 규제 완화가 진행되었으나, 여전히 관련 법규 준수가 중요합니다.

3. **공실 및 임대:** 현장 조사 시 전층이 공실인 것으로 탐문 조사되었으며, 임대 관계도 미상입니다. 따라서 낙찰 후 초기 공실 위험 및 임대차 관계 파악에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. **주변 시설:** 현재까지 검색된 정보에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유흥 집결지 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, '위락시설'로 등록된 지하 1층의 용도는 관련 법규 및 지역 주민들의 민감도에 따라 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. '상대보호구역' 지정은 학교 주변에 해당될 수 있으나, 이는 오히려 긍정적인 상권 형성에 기여할 수도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주 도심의 핵심 지역에 위치한 대규모 근린생활시설 건물로, 우수한 입지와 풍부한 상업 시설, 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 상당하여, 향후 개발 및 활용 가능성이 높은 자산입니다. 다만, 건물 용도의 차이, 복합적인 도시계획 규제, 그리고 현재 공실 상태는 면밀한 검토와 전략적인 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고 현장 조사를 통해 가치를 재평가한다면, 경주 도심 지역에서의 투자 가치가 높은 물건이 될 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 경주 도심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, KB국민은행 등 주요 시설 접근성이 뛰어납니다.

2. **대규모 건물:** 지하 3층, 지상 5층의 연면적 약 1,084평에 달하는 규모로, 다양한 업종의 근린생활시설, 사무실, 위락시설 등으로 활용 가능성이 높습니다.

3. **상권 활성화:** 주변 상가 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

4. **토지 가치:** 넓은 대지 면적(약 173평)은 향후 개발 시에도 중요한 자산 가치를 지닙니다.

5. **도시 규제 완화 추세:** 고도지구 제한 완화 등 도심 개발에 대한 긍정적인 정책 기조는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매1계