나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3942 [5] 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 109동 3층301호 근린상가 경매
매각기일: 2026-01-20
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3942 [5] 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 109동 3층301호 근린상가 경매
- 사건번호: 2024타경3942
- 주소: 충청남도 서산시 지곡면 화천1로 196, 109동 3층301호 (지곡미래아파트)
- 용도: 근린상가
서산지원 경매1계 2024타경3942 | 소재지: 충청남도 서산시 지곡면 화천1로 196, 109동 3층301호 (지곡미래아파트) | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 39,445,000원 | 용도: 근린상가
1. 서산지원 2024타경3942 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경3942 (5)
소재지: 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 109동 3층 301호 (본 건의 주요 참조 주소)
용도: 근린생활시설 (상가)
감정가: 115,000,000원
토지 면적: 93.98㎡ (약 28.43평)
토지 지분: 93.984㎡ (약 28.43평)
건물 면적: 90.00㎡ (약 27.22평) (일괄 매각 대상 총 건물 면적)
건물 지분: 90㎡ (약 27.22평) (일괄 매각 대상 총 건물 지분)
매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각
경매 구분: 부동산 임의 경매
채권자: 서OOOOOOOOOO
건물 구조: 철근콘크리트구조 (총 3층 중 3층 301호)
사용승인일: 2012년 11월 30일
특이사항: 근린생활시설로 상가동임.
1.2. 입지조건
본 건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 소재 "부성 초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.
주위는 전답, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 인근 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.
본 건 서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 도로 접근성 및 주차 여건은 보통으로 평가됩니다.
토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지입니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 통상적으로 경매 절차를 통해 선순위 권리는 소멸됩니다.
채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.
등기부등본 상 권리 분석 시 명확한 말소 기준 권리를 확인해야 하나, 임의 경매의 경우 일반적으로 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.
주의사항으로 근린생활시설(상가) 용도임을 인지해야 합니다.
감정평가서 요약에 따르면, 임대 현황은 미상으로 확인되었습니다. 이는 추후 명도 시 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.
공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 근린생활시설로 상가동에 해당하며, 다양한 업종의 상가들이 현재 이용 중에 있습니다.
감정평가서 상 기재된 이용 현황으로는 미래공인중개사, 서산에셀나무, 미래식당, 참빛교회 등이 있으며, 벽체 구분 없이 통합 운영되는 상가도 존재하는 것으로 보입니다. (이는 감정평가 요약본에 기재된 다른 호실들의 이용 현황일 수 있습니다. 본 건 3층 301호의 정확한 현황은 별도 확인이 필요합니다.)
주변에 학교 및 주거 단지가 있어 상권의 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.
국도변에 위치하여 접근성이 좋으며, 지역 주민들을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건이 위치한 지곡면 화천리는 서산시의 일부 지역으로, 인근에 부성 초등학교가 있어 교육 환경을 이용할 수 있습니다.
국도변에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않습니다.
다만, 해당 지역은 전답, 자연림 등과 혼재되어 있어 도심의 편리함과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크는 임대 현황이 미상이라는 점입니다. 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으며, 원만한 명도가 이루어지지 않을 경우 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
건물이 2012년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하지만, 건물의 노후화 및 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.
준보전산지 및 가축사육제한구역 등 토지 이용계획 상 일부 제한사항이 존재하나, 현재 근린생활시설 용도로 활용 중이므로 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.
해당 지역 상권의 성장 가능성 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
주변 지역에 산업 폐기물 매립장 관련 이슈가 있었으나, 본 건 물건지에서 직접적으로 인접하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재 지도 검색상 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 서산시 지곡면의 근린생활시설로, 부성 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.
건물이 비교적 신축이며, 일괄 매각을 통해 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.
현재 가장 큰 변수는 임대차 관계가 불분명하다는 점이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.
향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 근린생활시설(상가) 물건입니다.
학교와 주거 지역 인근에 위치하여 꾸준한 유동인구와 소비력을 확보할 수 있는 상권입니다.
토지/건물 일괄 매각으로, 향후 건물 활용 및 관리에 있어 유리할 수 있습니다.
경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매1계