나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56304 [2] 충청남도 서산시 동문동 999-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하는 "서산 초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고, 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 ③ : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "단독주택 건부지"이며,
일부 "도로" 로 이용중임.
기호 ④ : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "주거나지, 도로, 전" 등으로 이용중임.
기호 ⑤ : 사다리 평지의 토지로서 현황은 "단독주택 건부지"이며,
일부 "도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호 ③ : 본건 서측 일부를 폭 약 1m 포장도로로 이용중임.
기호 ④ : 본건 일부를 폭 약 2m 보도블럭 포장도로로 이용중임.
기호 ⑤ : 본건 남측 일부를 폭 약 1m 보도블럭 포장도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ③
도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 ④
도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 ⑤
도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태

"지적및건물개황도", "토지건물감정평가명세표","사진용지" 참조바람.

2) 평가물건에 미치는 영향

제시외 건물은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 경제적 가치 및 평가물건에 미치는
영향이 있을 것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호 ③ : 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "단독주택 건부지"이며, 일부 "도로" 로
이용중임.
기호 ④ : 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "주거나지, 도로, 전" 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 ① : 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무소(사용승인일 2017.12.08.)로서,

외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 인테리어 등 마감
바닥 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 새시창호임.

기호 ② : 경량철골구조 판넬지붕 단층 기계실(사용승인일 2017.12.08.)로서,

외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 판넬 등 마감
바닥 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 새시창호임.

기호 ⑥ : 목조 시멘트기와지붕 단층 창고(사용승인일 1983.10.31.)로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
바닥 : 장판 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 ① : 자동차관련시설(사무소 및 창고)로 이용중임.
기호 ② : 자동차관련시설(기계실)로 이용중임.
기호 ⑥ : 공부상 창고로 등재되어 있으나 현황은 단독주택으로서 공실상태임.

설비내역

기호 ① : 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.
기호 ② : 전기설비 등이 되어 있음.
기호 ⑥ : 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

기호 ⑥은 공부상 창고로 등재되어 있으나 현황은 단독주택으로서 공실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 3 지분 매각
- 목록 3 지상 미등기 제시외 주택 2개동 매각에서 제외
- 목록 3 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격
- 목록 5 지상 저온창고 1개동 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경56304 (2)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 999-38

용도: 단독주택

감정가: 351,227,500원

토지면적: 642.00㎡ (약 194.20평)

토지지분: 575.8557㎡ (약 174.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.90㎡ (약 15.37평)

건물지분: 50.9㎡ (약 15.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분/건물전체매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록 3 지분 매각, 목록 3 지상 미등기 제시외 주택 2개동 매각에서 제외, 목록 3 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격, 목록 5 지상 저온창고 1개동 매각에서 제외

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하는 "서산 초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형 평지 또는 사다리 평지로, 현황은 "단독주택 건부지"이며, 일부 "도로" 또는 "주거나지, 전" 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 일부를 폭 약 1m~2m의 포장도로 또는 보도블럭 포장도로로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)임.

* 주변 시설: 인근에 서산 초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 서산시에는 폐기물 처리 시설(자원회수시설)이 전망대, 찜질방 등 주민 편의 시설을 갖춘 관광 명소로 운영되고 있어 잠재적 혐오 시설에 대한 부담은 적음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전, 압류, 강제경매, 임의경매 기록이 존재하며, 총 채무액은 533,000,000원임.

* 건물 등기부: 소유권 이전, 압류, 강제경매, 임의경매 기록이 존재하며, 총 채무액은 533,000,000원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 목록 3 지상 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있음.

* 임차인 현황

* 임차인: 지사흠

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 특이사항: 중복사건, 법정지상권, 지분매각, 일괄매각, 목록 3 지분 매각, 목록 3 지상 미등기 제시외 주택 2개동 매각에서 제외, 목록 3 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격, 목록 5 지상 저온창고 1개동 매각에서 제외.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 서산시 동문동의 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 주변 거래 사례:

* 인근 단독주택 매매 사례 (2026년 거래 기준)

* 대지 198㎡ (약 60평), 건물 131.34㎡ (약 40평), 1988년식 리모델링 주택: 2억 3천만원

* 대지 214㎡ (약 64.7평), 건물 106.95㎡ (약 32.3평), 1982년식 주택: 2억 7천만원

* 대지 225㎡ (약 68평), 건물 92.97㎡ (약 28평), 1981년식 주택: 1억 3천만원

* 대지 166㎡ (약 50평), 건물 90㎡ (약 27평), 1988년식 주택: 1억 5천만원

* 참고: 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들은 주로 다세대주택이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 위 단독주택 거래 사례들을 참고할 때, 리모델링 상태 및 건물 규모에 따라 시세가 형성됨을 알 수 있습니다.

* 본건 특징: 본건은 토지 일부 지분(575.85㎡)과 건물 전체(50.9㎡)가 매각 대상이며, 감정가는 3억 5천1백여만원입니다. 이는 유사 면적의 단독주택 매매가 대비 높은 수준으로, 지분 매각 및 법정지상권 등의 권리 관계 분석이 매우 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서산 초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 용이합니다. 생활 편의 시설은 주거 지역 특성상 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거환경: 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 3 지상 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 토지의 공유자가 됩니다. 이는 토지 이용, 개발, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 제외 물건 존재: 목록 3 지상 미등기 제시외 주택 2개동과 목록 5 지상 저온창고 1개동이 매각에서 제외되었습니다. 이로 인해 건물의 실제 이용 현황과 법적 권리 관계가 복잡해질 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 제한된 최저매각가격: 목록 3의 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격으로 명시되어 있어, 낙찰가가 실제 가치보다 낮게 형성될 가능성이 있으나, 동시에 관련 법적 검토를 더욱 중요하게 만듭니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권 총액이 5.33억원으로 감정가 3.51억원보다 높아, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치한 단독주택으로, 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 그러나 토지 일부 지분만 매각되고, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 물건 존재 등 복합적인 권리 및 물건 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 특히 토지 지분 매각은 낙찰 후 토지 이용에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 높은 감정가와 상존하는 위험 요인들을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 내 단독주택 부지: 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 가치가 있으며, 향후 재건축 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 교통 및 교육 환경: 차량 접근성과 서산 초등학교 인근이라는 점에서 생활 및 교육 인프라가 양호합니다.

* 잠재적 가치: 제시외 물건, 법정지상권 등의 리스크를 명확히 해소하고 토지 공유자와의 원만한 협의가 이루어진다면, 해당 지역의 개발 가능성과 더불어 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,227,500원입니다.

주변 단독주택의 매매 사례를 살펴보면, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 1억 3천만원에서 2억 7천만원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 이는 본건의 감정가가 해당 지역의 단독주택 시세 대비 높은 수준으로 책정되었음을 시사합니다.

특히 본건은 토지 일부 지분만 매각되고, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 물건 등의 복합적인 권리 및 물건상의 리스크가 존재합니다. 또한, 건물의 면적이 50.9㎡로 상대적으로 작다는 점도 고려해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

따라서, 제시된 감정가는 높은 수준으로 판단되며, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 제시외 건물 확인, 법정지상권 관련 법률 전문가의 검토, 토지 공유자와의 협의 가능성 조사 등이 선행되어야 합니다. 본건의 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.