나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56304 [2] 충청남도 서산시 동문동 999-38 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56304 [2] 충청남도 서산시 동문동 999-38 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매1계 2024타경56304 | 소재지: 충청남도 서산시 동문동 999-38 | 감정가: 351,227,500원 | 최저가: 172,101,000원 | 용도: 단독주택

1. 서산 지원 2024타경56304 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경56304 (2)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 999-38

용도: 단독주택

감정가: 351,227,500원

토지면적: 642.00㎡ (약 194.21평)

토지 지분율: 57585.57000000001 (주어진 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.90㎡ (약 15.39평)

건물 지분율: 5090 (주어진 정보 그대로 기재)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 법정지상권

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 3 지분 매각

- 목록 3 지상 미등기 제시외 주택 2개동 매각에서 제외

- 목록 3 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격

- 목록 5 지상 저온창고 1개동 매각에서 제외

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치하며, "서산초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 간선도로와의 접근성도 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지는 일부는 단독주택 건부지 및 도로로, 다른 일부는 주거나지, 도로, 전으로 이용 중이며, 평탄한 지형을 이루고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채무자는 최OO, 채권자는 박OO입니다. 특이사항으로 '중복사건'과 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 법정지상권의 존재는 등기사항전부증명서 및 현황조사서를 통해 정확한 내용을 확인해야 하며, 이는 물건의 가치 및 명도에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, '중복사건' 표기는 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 중복으로 진행되고 있음을 시사하므로, 각 사건의 진행 상태와 우선순위를 면밀히 파악해야 합니다. 주의사항에 명시된 '목록 3 지분 매각' 및 '제시외 건물 제외' 사항은 매각 대상 범위를 정확히 인지하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 동문동 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 상업 시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 서산 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 기대감을 높이며, 이는 주거 지역으로서의 안정성을 더해줍니다. 대규모 상업지구보다는 주거 중심의 생활 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경으로는 "서산초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 소유주가 건물을 철거할 수 없어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, '중복사건'으로 인해 경매 절차의 복잡성이 증가하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 주의사항에 언급된 '목록 3 지상 미등기 제시외 주택 2개동 매각 제외' 및 '목록 5 지상 저온창고 1개동 매각 제외' 사항은 현장 확인 시 반드시 체크해야 할 부분이며, 이로 인한 추가적인 권리 관계나 명도 이슈가 발생할 수 있습니다. '목록 3 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격'이라는 점은 낙찰 시 건물 철거 또는 명도 과정에서의 어려움을 암시합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 직접적인 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 동문동에 위치한 단독주택 부지로, 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '법정지상권'과 '중복사건'이라는 주요 권리 분석상의 난제와 함께, 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 복잡한 권리 관계가 예상됩니다. 감정가는 3억 5천여만원 수준이나, 2회 유찰 후 최저매각가격은 1억 7천여만원대로 낮아져 있는 상태입니다. 이는 권리 관계상의 문제로 인한 것으로 추정됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물과의 관계, 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 현재 낮은 최저매각가격입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 약 49% 수준까지 하락한 1억 7천여만원대에서 입찰이 가능합니다. 만약 법정지상권 문제가 예상보다 복잡하지 않거나 해결 가능성이 있다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건과 서산초등학교 인근이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 다만, 투자 시에는 법정지상권, 중복 사건, 제시외 건물 등 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 충분한 지식과 자본, 그리고 인내심이 요구됩니다. 신중하고 면밀한 사전 조사와 함께 투자를 고려해 볼 가치가 있는 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매1계