나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58225 [1] 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 6층601호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58225 [1] 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 6층601호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매1계 2024타경58225 | 소재지: 충청남도 당진시 대호만로 23-13, 107동 6층601호 (채운동,삼성쉐르빌) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 90,650,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경58225 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 6층 601호입니다.

감정가는 1억 8,500만 원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 69.87제곱미터(약 21.14평)이며, 건물(전용)면적은 124.67제곱미터(약 37.71평)입니다.

전용면적 124.67제곱미터는 통상 약 158제곱미터(약 47평형) 내외의 공급면적(분양면적)에 해당하는 대형 평수입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 15층 건물 중 6층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지도배 마감 등으로 양호하며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비(개별난방/도시가스)가 되어 있습니다.

2. 물건 분석 및 입지 조건

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 당진시 채운동 소재 "탑동초등학교" 서측 인근에 위치한 공동주택 단지입니다.

주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 당진터미널까지는 차량으로 약 6-7분 거리입니다.

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 단지 외곽으로 대로3류(25m-30m) 등 공도와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

교육 시설로는 탑동초등학교가 도보 약 5분(398m) 거리에 배정되어 있어, 어린 자녀를 둔 세대에 유리한 입지입니다.

생활 편의시설은 아파트 입구 인근에 24시 무인카페, 편의점, 마트, 치킨집, 미용실 등이 위치해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

차량 3분 거리에 맥도날드 드라이브스루, 뚜레쥬르, 파리바게트 등이 있으며, 도보 5분 거리에 당진도서관, 차량 10분 거리에 시립도서관 및 수영장이 위치하는 등 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

단지 규모는 총 625세대이며, 주차는 세대당 1.23대로 적정 수준입니다.

혐오시설 관련하여, 검색된 정보 상으로는 단지 인접 지역에 대규모 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

다만, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 번호 10번 주택임차권등기가 존재합니다.

이 주택임차권등기에 기한 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 명백한 권리상 하자(주의사항)가 있습니다.

따라서, 입찰 전 해당 임차권의 대항력 유무와 보증금 액수, 배당 가능성 등을 면밀히 분석해야 하며, 이에 대한 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

내부 미확인 리스크: 본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인을 탐문조사 및 건축물현황도 등을 참고하여 진행하였으므로, 실제 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태가 평가서 내용과 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서 입찰 참여 시에는 반드시 사전에 내부 현황을 별도로 확인하거나, 그 리스크를 감안하여야 합니다.

권리 인수 리스크: 상기 권리분석에서 언급된 주택임차권등기로 인한 보증금 인수 위험은 가장 중요한 잠재적 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 채운동에 위치한 삼성쉐르빌 대형 평형 아파트 물건입니다.

주변 생활 편의시설 및 학교 접근성(탑동초 도보 5분)이 양호한 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 가치가 높습니다.

감정가 1억 8,500만 원은 시장 상황에 따라 경쟁력이 있을 수 있으나, 가장 큰 핵심은 "매수인이 인수할 수 있는 주택임차권등기"입니다.

권리 인수 금액을 정확히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

권리관계의 불확실성이 해소되거나, 인수 금액을 감안하더라도 충분한 투자 가치가 있다고 판단될 경우에 한해 투자를 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 주거지 입지: 채운동 내에서 초등학교 접근성 및 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 단지입니다.

대형 평형: 전용면적 124.67제곱미터로, 희소성 있는 대형 평형 아파트를 비교적 낮은 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

도로 접근성: 단지 외곽으로 주요 도로(대로3류 등)와 접하고 있어 당진 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다.

경매를 통한 저가 매수 기회: 권리 인수 리스크를 정확히 산정하여 입찰에 참여할 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매1계