나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58225 [1] 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 채운동 소재 "탑동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제6층 제601호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 및 단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(당진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 전병석)로부터 2026.06.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 6층601호

사건번호: 서산지원 2024타경58225 (1)

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

건물면적: 124.67㎡ (약 37.71평)

토지면적: 69.87㎡ (약 21.14평)

토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 당진시 채운동 소재 "탑동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m) 등의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진중학교), 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로 및 단지 외곽으로 공도와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8), 접수일자 2024-09-09.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전병석

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음 (권리분석 상).

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 임의경매 이력(2011타경3225), 주택임차권(을10)은 말소 예정이며, 강제경매(갑8)가 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 190,000,000원.

4. 상권분석

* 인근 지역 특성: 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 6-7월 기준, JSON 데이터 분석):

* 98.54㎡ (약 29.8평): 17,000만원 ~ 17,200만원

* 84.94㎡ (약 25.7평): 14,900만원 ~ 17,200만원

* 최근 전월세 사례 (2025년 12월 ~ 2026년 1월 기준, JSON 데이터 분석):

* 124.67㎡ (약 37.7평): 보증금 2,000만원, 월세 80만원 (시세 약 21,200만원 추정)

* 124.67㎡ (약 37.7평): 보증금 16,500만원, 월세 0원 (시세 약 16,500만원 추정)

* 감정가 185,000,000원 대비, 최근 거래되는 유사 면적 및 평형대의 아파트 시세는 14,900만원에서 21,200만원 이상까지 분포하고 있어, 본건의 감정가는 시장 평균 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 탑동초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보: 당진 삼성쉐르빌은 2007년 12월 28일에 사용 승인된 아파트로, 총 10개 동, 625세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 15층입니다.

* 주차 정보: 총 770대 주차 가능 (지하 547대, 지상 219대).

* 기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인해 내부 확인이 제한되었으므로, 실제 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태 등은 입찰 참여 시 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 보증금 관련 특이사항: 임차인 전병석은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하였으나, 배당 절차에 따라 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 따라서 배당표 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 내부 확인 제약: 현장 방문 시 내부 확인이 어려워 정확한 내부 상태 및 관리 상태 파악이 제한적이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2007년 준공으로 연식이 있는 아파트이므로, 향후 장기수선충당금 및 예상치 못한 수리·보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 지도상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강제경매로 진행되는 아파트로, 권리분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. HUG 관련 특이사항 및 임차인 확약서 내용을 종합적으로 고려할 때, 법적 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으므로, 면밀한 시세 조사와 현장 답사를 통해 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 및 생활 인프라: 단지 주변 교통망 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다. 최근 매매 및 전월세 시세 분석 결과, 유사 면적대의 시세는 14,900만원부터 21,200만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 권리상 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점과 시세 대비 합리적인 감정가를 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 90~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.