나이스옥션 법원경매 대전 2024타경986 [1] 대전광역시 동구 가양동 32-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "동대전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 제반
주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 교통상
황은 보통인편임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 준보전산지<산지관리법>, 중
점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

- 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 등,
- 바 닥 : 마루장판 및 일부 타일깔기 등,
- 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건 건물 1층은 로비 및 계단실로 이용중이고, 2층-3층은 다가구주택 5가구로 각각 이용
중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 출입문통제시스템,
주차장차단기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건축면적에 포함되지 않은 본건 건물의 발코니 부분은 건물가격에 포함하여 평가하였고,
별지 "지적및건물개황도" 및"사진용지"와 같이 본건 건물 옥상에 제시외건물 "ㄱ" (철근
콘크리트구조 슬래브지붕 단층 계단실 등)이 소재하여 별도 평가하였음.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 "단독주택"으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상
다가구주택 15가구로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건 건물의 내부확인은 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면 등을 참고로
일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 및 발코니 매각에 포함
-목록1 등기사항전부증명서상 단독주택으로 등재되어 있으나 현황 및 일반건축물대장상 다가구주택 15가구로 이용중임

AI 물건분석

1. 0물건 기본정보

이 물건은 대전광역시 동구 가양동 32-23번지(신 주소: 대전광역시 동구 비래서로42번안길 24)에 소재한 다가구주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경986 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 2,326,587,800원입니다.

토지 면적은 506.90㎡(약 153.35평)이며, 건물 면적은 659.12㎡(약 199.38평)입니다.

건물에는 제시외 건물 및 발코니 면적 17.53㎡(약 5.31평)이 포함되어 매각 대상에 포함됩니다.

토지와 건물은 일괄 매각으로 진행됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 2020년 1월 3일에 사용승인되었습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1. 1입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 주위는 동대전초등학교 북측 인근입니다.

주변 환경은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

토지는 완경사지대에 위치하는 사다리형 토지로서, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1. 2권리분석

본 물건의 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

등기부상 토지 및 건물에 대한 채권 총액은 0원으로 확인되어, 채무자 또는 소유자의 담보권 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 및 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

모든 임차인의 경우 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있으며, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 권리분석 결과가 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인들의 보증금이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 전 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-05-18, 배당 2024-02-05, 미배당 보증금 인수 예상액 120,000,000원

* 오 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-27, 확정 2021-10-05, 배당 2024-02-02, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-08-30, 배당 2024-02-02, 미배당 보증금 인수 예상액 120,000,000원

* 장 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-30, 확정 2023-04-14, 배당 2024-04-03, 미배당 보증금 인수 예상액 120,000,000원

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-08, 확정 2021-03-04, 배당 2024-02-06, 미배당 보증금 인수 예상액 140,000,000원

* 한국토지주택공사(입주자 김 ): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-22, 확정 2022-07-28, 배당 2024-03-11, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-30, 확정 2022-03-08, 배당 2024-03-21, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-17, 확정 2020-01-16, 배당 2024-01-30, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 한국토지주택공사(입주자 최 ): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-05, 확정 2022-11-09, 배당 2024-03-11, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 최 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-20, 확정 2022-03-21, 배당 2024-02-02, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 주 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-15, 확정 2022-03-15, 배당 2024-02-05, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 한국토: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정 없음, 배당 없음. (대항력 없음, 인수 보증금 없음)

* 지주택공사(입주자 이 ): 보증금 123,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정 2023-01-17, 배당 2024-03-11, 미배당 보증금 인수 예상액 123,000,000원

* 황 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-24, 확정 2020-07-06, 배당 2024-02-08, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-01-11, 배당 2024-02-02, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

* 강호정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-03, 확정 없음, 배당 없음. (대항력 없음, 인수 보증금 없음)

* 한국토지주택공사(입주자 유 ): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-03, 확정 2020-01-21, 배당 2024-03-11, 미배당 보증금 인수 예상액 130,000,000원

총 인수 예상 보증금(대항력 없는 세대 합계)은 1,933,000,000원입니다.

다만, 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 권리분석 결과와 상충되는 부분이 있습니다. 이 부분에 대한 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

1. 3상권분석

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다.

단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

15가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 원룸 및 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

인근에 재건축 사업 구역(가양동2구역, 가양동7구역 등)이 있어 지역 개발 가능성이 있습니다.

1. 4생활정보

* 교육시설: 동대전초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 대전가양중학교, 명석고등학교 등도 인근에 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스승강장 이용이 편리합니다. 대전복합터미널과 대전역이 인근에 있어 광역 교통망 이용도 비교적 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대전동구국민체육센터, 동대전도서관 등 공공시설도 인근에 있습니다. 대전복합터미널 주변의 상업 시설 이용도 편리합니다.

1. 5잠재적 리스크

* 매수인 인수 가능 임차 보증금 : 총 1,933,000,000원의 임차 보증금이 대항력이 없음에도 불구하고 '미배당 보증금 매수인 인수'로 명시되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 감정가 대비 상당한 금액이므로 입찰 시 최우선 고려사항입니다.

* 공부상 현황 불일치 : 등기사항전부증명서상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 '다가구주택 15가구'로 이용 중입니다. 이는 추후 등기부등본 정리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가 : 이해관계인 부재로 인해 일반건축물대장상 도면 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 건물 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 현장 확인이 필수입니다.

* 토지이용계획 : 제2종일반주거지역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 : 현재까지 조사된 바로는 본 물건지 자체에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대전 동구 일부 지역에서 악취 등의 문제가 있는 환경시설로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있으니, 넓은 지역적 범위를 고려한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1. 6종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 4층 규모의 다가구주택으로, 총 감정가는 약 23.27억원입니다.

주거 밀집 지역에 위치하며 동대전초등학교 및 버스 승강장 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

가장 주목해야 할 부분은 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 미배당 보증금이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 인수 예상 금액은 약 19.33억원에 달하여, 실제 투자 금액 산정에 매우 중요한 요소가 됩니다.

건축물 현황과 공부상의 불일치, 그리고 건물 내부 확인의 어려움은 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

1. 7투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 : 15가구로 구성된 다가구주택으로서, 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 인근 지역 개발 잠재력 : 주변 가양동 일대의 재개발 및 신축 아파트 공급 예정 등은 향후 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 단독주택 대비 낮은 진입 장벽 : 아파트나 단독주택 투자에 비해 상대적으로 적은 자본으로 투자가 가능합니다. (단, 인수 보증금 고려 시 총 실투자금액은 높을 수 있음)

1. 8예상 입찰가

감정가: 2,326,587,800원

총 임차 보증금 인수 예상액 (대항력 없는 세대 합계): 1,933,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 총 임차 보증금 인수 예상액

예상 입찰가 = 2,326,587,800원 - 1,933,000,000원 = 393,587,800원

주의사항:

상기 예상 입찰가는 단순 계산이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 추가 권리 분석, 세부적인 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 개별 임차인의 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 권리분석 결과가 상충하므로, 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

건물 내부 확인 불가, 공부상 현황 불일치 등 리스크 요인을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.