나이스옥션 법원경매 대전 2024타경10211 [2] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 지하1층비119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 "대전태평초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물
「뉴삼부프라자 제지하1층 제비118호, 제비119호」로서, 주위는 대규모 아파트단지, 각종
근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 배후지의 상태. 교통상황. 상가의
성숙도 등을 고려할 때 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제지하1층 제비118호, 제비119호로서,
- 외벽 : 복합판넬 마감, 강화유리 마감 등,
- 내벽 : 페인팅 마감 등,
- 바닥 : 콘크리트 노출 등임.

이용상태

본건 공히 공부상 용도는 "사무소"이고, 기준시점 현재 본건 공히 "공실" 상태임.

설비내역

본건 건물은 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용(뉴삼부프라자) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상, 제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류
(폭25m-30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 도면 등에 의하여 확인하였으니 경매 참여시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경10211 (2)

소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 지하1층비119호

용도: 근린상가 (공부상 사무소, 현재 공실)

감정가: 530,000,000원

토지 면적: 94.74㎡ (약 28.66평)

건물 면적: 142.26㎡ (약 43.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

입지조건

위치: 대전광역시 중구 태평동 소재 "대전태평초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 배후지 상태, 교통 상황, 상가 성숙도 등을 고려할 때 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 지하1층 비118호 및 비119호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 바닥은 콘크리트 노출 마감으로 되어 있습니다.

토지 이용: 건부지로 이용 중이며, 토지의 형상은 가장형입니다.

도로 접근성: 건물 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭25m-30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전태평초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

해당 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건에 해당 사항이 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 관련 상세 정보는 제공된 자료에 없으나, 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

상권분석

건물 용도: 공부상 용도는 "사무소"이나, 근린생활시설로 이용 가능한 건축물입니다. 본 건은 뉴삼부프라자 건물의 지하 1층에 위치합니다.

주변 상권: 대규모 아파트단지와 학교가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권 활성화 요건을 갖추고 있습니다.

현재 이용 상태: 본 건(지하1층 비118호, 비119호)은 현재 "공실" 상태입니다.

상가 성숙도: 주변 주거 밀집 지역을 기반으로 하는 상권으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 지하층이라는 점은 가시성 측면에서 고려가 필요하며, 업종에 따라 적합성이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

주변 시설: 본 건 서측 인근에 대전태평초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 대규모 아파트 단지가 자리하고 있어 주거 편의성이 높습니다.

교통: 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

권리 변동 가능성: 경매 진행 중 예상치 못한 새로운 권리 설정이나 변동이 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 최신 권리 내역을 반드시 확인해야 합니다.

공실 위험: 현재 공실 상태이며, 지하층이라는 특성을 고려할 때 공실 장기화에 대한 위험이 있을 수 있습니다. 지역 상권의 공실률 및 경기 변동성을 면밀히 파악해야 합니다.

건물 유지보수: 지하층은 습기, 환기, 누수 등 유지보수 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대한 점검이 필요합니다.

법규 검토: 공부상 용도가 사무소이나 근린상가로 이용되고 있다는 점은, 향후 실제 이용 시 관련 법규(건축법, 도시계획법 등)와의 부합 여부를 최종 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동의 주거 밀집 지역에 위치한 상가 건물로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 잠재력을 가지고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 명확하고 안전합니다. 또한, 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 부담이 없습니다.

현재 공실 상태이며 지하층이라는 점은 고려해야 할 부분이지만, 주변 상권 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

채권 총액이 감정가를 초과하지만, 소멸되는 권리 하자가 없는 점을 감안할 때, 실질적인 가치 평가를 통해 합리적인 입찰이 가능합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 학교가 있어 꾸준한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건입니다.

인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없어 투명한 투자가 가능합니다.

역세권/상권 개발 잠재력: 장기적으로 지역 개발 및 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

실질 가치 대비 투자 기회: 현재 감정가와 채권 규모를 고려하여, 합리적인 가격에 매입할 경우 향후 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 530,000,000원

인수 보증금: 0원

총 채무액 (참고용): 등기부상 말소기준권리 이하 총 채권액은 약 1,198,302,289원입니다. 이는 낙찰가 결정에 직접적인 영향을 주지 않지만, 채권 규모를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

적정 입찰가 산정:

본 물건은 권리상 하자가 없고 임차인 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 예상 임대 수익률, 지역 상권의 미래 가치, 그리고 최근 경매 시장 동향을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가 530,000,000원을 기준으로, 향후 임대 정상화 및 시세 상승 여력을 고려하여, 450,000,000원 ~ 500,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 투자 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태와 주변 시세를 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.