나이스옥션 법원경매 대전 2024타경10211 [1] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 지하1층비118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 "대전태평초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물
「뉴삼부프라자 제지하1층 제비118호, 제비119호」로서, 주위는 대규모 아파트단지, 각종
근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 배후지의 상태. 교통상황. 상가의
성숙도 등을 고려할 때 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제지하1층 제비118호, 제비119호로서,
- 외벽 : 복합판넬 마감, 강화유리 마감 등,
- 내벽 : 페인팅 마감 등,
- 바닥 : 콘크리트 노출 등임.

이용상태

본건 공히 공부상 용도는 "사무소"이고, 기준시점 현재 본건 공히 "공실" 상태임.

설비내역

본건 건물은 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용(뉴삼부프라자) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상, 제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류
(폭25m-30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 도면 등에 의하여 확인하였으니 경매 참여시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 경매 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경10211 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1. 2 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 지하1층 비118호 (신주소: 대전광역시 중구 태평로 71)

용도: 근린상가 (판매시설, 근린생활시설)

감정가: 140,000,000원

1. 3 면적 정보

토지 면적: 25.24㎡ (약 7.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 지하1층 비118호

건물 사용승인일: 1986년 10월 08일

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭25m-30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전태평초등학교)

1. 4 채권자 정보

채권자: 대전.충남양돈축산업협동조합

2. 입지 조건

2. 1 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 태평동에 위치하며, "대전태평초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

배후지 상태, 교통 상황, 상가 성숙도 등을 고려할 때 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 2 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 소통이 원활합니다.

2. 3 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 지하 1층 비118호입니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅, 바닥은 콘크리트 노출 마감으로 이루어져 있습니다.

토지는 가장형의 토지로서 상업용 건물인 뉴삼부프라자의 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리 분석

3. 1 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2023.11.22.)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 갑2 가압류(행복새마을금고), 을2 근저당권(홍성자), 갑3 임의경매(대전.충남양돈축산업협동조합)는 소멸됩니다.

또한, 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 2 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주식회사대동산업단지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021년 04월 29일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3. 3 인수할 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

3. 4 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전담보가등기 (2017-02-13, 이미영), 매매예약 (2023-10-18, 매매금 154,859,000원)

* 갑1-1: 1번 소유권이전담보 이전 (2023-10-23)

* 을1: 근저당권 (2023-11-22, 농업협동조합자산관리회사, 408,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 가압류 (2024-09-10, 행복새마을금고, 266,125,714원) - 말소

* 을2: 근저당권 (2024-09-19, 홍성자, 180,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (2024-10-17, 대전.충남양돈축산업협동조합, 344,176,575원) - 말소

등기부 채권 총액: 854,125,714원

4. 상권 분석

4. 1 지역 특성

본건이 위치한 태평동은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 상가의 성숙도는 보통 수준입니다.

4. 2 공실 및 임대 현황

공부상 용도는 "사무소"이나, 기준시점 현재 본건은 "공실" 상태입니다.

임대 내역은 파악되지 않았습니다.

4. 3 입지적 강점

대규모 아파트 단지를 배후지로 확보하고 있어 잠재적인 고객 유입이 가능합니다.

초등학교 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활 정보

5. 1 주변 편의 시설

* 대전태평초등학교, 대전태평중학교 등 교육 시설 인접

* 인근 대규모 아파트 단지 내 편의 시설 이용 가능

* 다양한 근린생활시설 밀집 지역

5. 2 주변 유해/혐오 시설

* 현재까지 파악된 주변 유해 또는 혐오 시설은 없습니다. (주거 및 교육 시설 밀집 지역)

6. 잠재적 리스크

6. 1 대항력 있는 임차인 관련 문제

현재 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 임대차 관계 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인의 사업자 등록일이 2021년 4월 29일로, 대항력 인정 요건을 충족할 수 있으나, 보증금/차임이 없다는 점은 특이사항으로 명도 시 주의 깊은 접근이 필요합니다.

6. 2 공실 상태 및 장기 공실 가능성

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵습니다.

임차인 모집에 예상보다 오랜 시간이 소요되거나, 임대료 수준을 낮춰야 할 가능성도 존재합니다.

6. 3 건물 노후화

1986년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 태평동에 위치한 근린상가로, 대규모 주거 단지와 학교가 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 현재 공실 상태임을 고려할 때, 투자자는 명도 및 임차인 확보 과정에서의 불확실성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 단지 및 학교 인근의 안정적인 입지

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성 (급매/경매 특성 활용 시)

* 추후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 본건 감정가 140,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미상으로 인한 불확실성과 현재 공실 상태 등을 고려하여, 감정가의 85% 수준인 119,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 잠재적 명도 비용 및 임차인 확보 비용을 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.