나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115017 [1] 세종특별자치시 어진동 OOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "토지주택공사세종특별본부" 북서측 인근에 위치하는 구
분건물(오피스텔1개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루
는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층건내 6층 621호로서
(사용승인일: 2014.09.04)
외벽 : 복합판넬 등 마감
내부 : 벽지 및 일부타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로 상업 및 업무용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 광대로 및 중로에 4면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 중심상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 이해관계인부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황
등을 감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115017 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 6층 621호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평), 이는 전용면적입니다.

건물지분: 22.42㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

사용승인일: 2014년 9월 4일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, "토지주택공사세종특별본부" 북서측 인근에 위치합니다. 행정중심복합도시 내 상업지역에 속해 있습니다.

* 주변환경: 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 대체로 사다리형의 평지로, 상업 및 업무용 건물 부지로 이용 중입니다. 광대로 및 중로에 4면이 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기(임대차보증금 73,500,000원, 전입일자 2019.07.23, 확정일자 2019.07.24)가 존재합니다.

* 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성 (성열범)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-23

* 확정일자: 2019-07-24

* 배당신고일자: 2024-10-31

* 대항력: 있음

* 결론: 을구 4번 임차권등기 상 보증금 73,500,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 임차인 현황 상 보증금(80,000,000원) 및 대항력 유무를 고려할 때, 배당 결과에 따라 인수해야 하는 보증금 금액이 확정될 것입니다. 물건명세서 상의 73,500,000원이 인수될 경우, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 세종시 어진동은 행정중심복합도시의 핵심 지역으로, 관련 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있습니다.

* 최근 시세 동향 (2025년 12월 기준):

* 22.42㎡ (13층): 7,100만원

* 23.74㎡ (6층): 8,650만원

* 23.74㎡ (18층): 8,800만원

* 시장 분석: 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(22.42㎡)의 오피스텔은 7,100만원에 거래되었습니다. 공급면적(23.74㎡)은 층수에 따라 8,650만원에서 8,800만원 수준입니다. 본건의 감정가(9,500만원)는 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 지하 4층, 지상 20층 건물 중 6층 621호입니다.

* 내부 마감: 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수 보증금 위험: 을구 4번 임차권등기로 인한 73,500,000원의 임차보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액은 최근 유사 면적 실거래가(7,100만원)를 상회하므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 상당한 금액을 추가로 부담하게 됩니다.

* 내부 상태 미확인: 임대관계 미상으로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했으며, 도면 및 표준적 이용 상황을 감안하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 다를 경우 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가 9,500만원과 최근 실거래가 7,100만원(동일 면적) 사이에 차이가 존재하여, 낙찰 후 시세 차익 확보에 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 행정기관 및 상업시설 이용이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 권리분석상 임차인에게 지급해야 할 보증금 73,500,000원(최선순위 임차권 등기 기준)을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 초과할 수 있는 잠재적 위험입니다. 따라서 본건은 투자 시 매우 신중한 접근이 필요하며, 인수 보증금 총액과 실제 시장 가치, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시의 핵심 상업 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라 이용 가능.

* 오피스텔로서의 기본 기능과 설비 완비.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(22.42㎡) 매매가: 7,100만원

* 감정가: 95,000,000원

* 인수 가능성 있는 임차보증금 (을구 4번 기준): 73,500,000원

* 예상 입찰가 (계산상 추정치): 95,000,000원 (감정가) - 73,500,000원 (인수 보증금) = 21,500,000원

* 분석: 계산된 예상 입찰가는 21,500,000원으로, 이는 인수해야 할 보증금(73,500,000원)이 최근 실거래가(7,100만원)를 훨씬 상회하는 상황을 반영한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 인수 보증금이 배당 절차에서 얼마나 변제되는지, 그리고 이후 매수인이 부담해야 할 총액(입찰가 + 미변제 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않는지 철저히 검토해야 합니다. 제시된 시장가치(7,100만원)와 인수 보증금(73,500,000원)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 2천만원 초반에서 3천만원 이내의 금액으로 진입 가능성을 검토하되, 최악의 경우 인수 총액이 감정가 및 시장가를 초과할 수 있음을 반드시 인지하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.