나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119743 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층326호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "어진교차로" 남동측 인근에 위치하는 세종모닝시티
(총 1개동 289세대) 3층 326호로서, 주위는 신축중인 주상복합아파트, 정부청사, 공원
등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량
의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 3층 326호(복도식)로서,
(2015년 6월 16일 사용승인)
외벽:화강석붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등마감
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택 원룸형-거실, 욕실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 주상용 아파트(세종모닝시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로에 접하고, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구 , 지구단위계획구역(행정중심복합
도시), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경119743 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층 326호

용도: 아파트 (도시형생활주택 원룸형)

건축년도: 2015년 6월 16일 사용승인

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평) - 전용면적

토지 지분: 7.0795㎡ (약 2.14평)

건물 지분: 27.4152㎡ (약 8.29평)

감정가: 130,000,000원

총 세대수: 289세대

해당 층: 3층 (총 8층)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "어진교차로" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 신축 중인 주상복합아파트, 정부청사, 공원 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 주정차가 가능합니다.

인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다. (말소 예정 사항 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 2월 7일

배당신고일자: 2025년 1월 9일

대항력: 있음

비고: 임차인 이 은 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 임차권등기 (임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2022.02.28., 확정일자 2022.02.07.)가 있습니다.

배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

해당 임차인의 보증금 125,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 어진동은 세종시의 중심 상업 지역에 해당합니다.

정부청사, 국세청, 세무서 등 다수의 공공기관이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부합니다.

주변에 상업 시설, 금융 기관, 식당가 등이 잘 발달되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

인근에 대형마트, 백화점 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 대로변에 시내버스승강장이 위치하여 교통이 편리합니다.

정부청사 인근으로 관공서, 은행 등 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

다양한 상업 시설 및 식음료 시설이 주변에 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 세종초등학교, 세종중학교 등이 위치하며, 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인 이 은 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 예상 인수 금액으로 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 아파트 용도로는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 리스크

세종시 신축 아파트 공급 현황 및 지역 시장 동향을 면밀히 파악하여 급매물 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

공실 발생 시 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심 상업 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 정부청사 등 직주근접성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 연식 또한 비교적 최신(2015년 사용승인)으로 관리 상태도 무난할 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 점은 주요 인수 부담입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

세종시 중심상업지역의 우수한 입지 조건 및 풍부한 임대 수요.

정부청사 등 직장인 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

도시형생활주택으로 소형 면적 구성, 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합.

향후 세종시 발전 가능성에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

인수 보증금: 125,000,000원

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 및 시세, 주변 시세, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰 참여 시 인수 보증금을 반드시 고려하여 신중하게 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.