나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121203 [1] 대전광역시 서구 월평동 311-1 하나로아파트 110동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "대전갑천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 대규모아파트 단지, 각급학교 및 근린공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 남측 인근에 지하철 1호선 "월평역"이 소재하고, 남측 인근 한밭대로변에 시내버스승강장이 위치하는 바 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제13층 제1305호로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내부도로를 이용하여 본건까지 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2006-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 인근 유사 공동주택 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경121203 (1)

소재지: 대전광역시 서구 월평동 311-1 하나로아파트 110동 13층 1305호

용도: 아파트

감정가: 257,000,000원

토지면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

토지지분: 36.0972㎡ (약 10.92평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "대전갑천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교 및 근린 공원 등이 소재하여 주거 환경이 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하고, 남측 인근에 지하철 1호선 "월평역"이 있으며, 남측 한밭대로변에 시내버스승강장이 위치하는 바 제반 교통상황은 양호한 편임.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 황 (황단비)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을14 근저당 (주식회사 엔씨파이낸스대부, 27,300,000원, 2022-07-29 접수)

* 인수되는 권리: 을15 주택임차권 (황 , 240,000,000원, 2021-10-01 전입, 2021-09-13 확정) - 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 말소되는 권리: 을14 근저당, 갑8 강제경매 (주택도시보증공사, 255,484,701원)

* 총 등기부 채권액: 267,300,000원

* 권리분석 요약: 대항력 있는 선순위 임차인 황 씨가 보증금 240,000,000원으로 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

1.4. 상권 및 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제13층 제1305호로서, 철근콘크리트 구조이며 내부 벽지는 벽지 및 타일, 창호는 새시창호 마감임.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공동주택용지, 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

* 주변 시설: "대전갑천초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 하나로 아파트

* 주소: 대전광역시 서구 월평동 311-1

* 사용승인일: 1993-07-12

* 총 세대수: 1,350세대

* 최고층: 15층

* 전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 분양면적: 본 건에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 240,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액이 발생하므로 투자금 회수에 큰 위험이 따름.

* 재매각: 해당 물건이 과거 경매 절차에서 유찰 또는 취소되어 재매각으로 진행되는 경우로, 물건의 하자, 시장의 낮은 관심도, 또는 높은 최저매각가 등의 요인이 작용한 것으로 추정됨.

* 노후된 건축물: 1993년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 월평동에 위치한 하나로아파트 110동 1305호로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 2억 4천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고, 재매각으로 진행되는 점은 큰 리스크 요인입니다. 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당하여 투자 수익률에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 서구 월평동의 핵심 지역에 위치하여 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 좋음.

* 시세 회복 가능성: 지역 내 꾸준한 수요가 뒷받침된다면, 임차인 리스크 해결 시 장기적인 가치 상승 기대 가능.

* 재매각 조건 활용: 재매각 물건은 최저매각가격이 하향 조정될 가능성이 있으므로, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가 및 시세 분석

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용면적 59.76㎡)의 하나로 아파트 실거래가는 2026년 5월~7월 기준으로 224,000,000원 ~ 247,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

* 평균 시세: 약 232,000,000원

* 감정가 대비 시세: 감정가 257,000,000원 대비 최근 실거래가는 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 240,000,000원)을 인수해야 하는 막대한 위험을 안고 있습니다. 최근 시세(평균 약 232,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높은 상황입니다.

* 이러한 위험을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 60% 수준에서 공격적으로 산정하며, 이는 시장 상황 및 물건의 실제 가치를 반영한 위험 감수 가격입니다.

* 예상 입찰가: 154,000,000원 (금 일억오천사백만원)

* 총 예상 부담액:

* 예상 입찰가: 154,000,000원

* 인수 보증금: 240,000,000원

* 총 예상 비용: 154,000,000원 + 240,000,000원 = 394,000,000원

* 투자 의견: 예상 입찰가로 낙찰받더라도 총 예상 비용(394,000,000원)이 최근 시장 시세(약 232,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 현재 조건으로는 투자 가치가 매우 낮거나 위험이 매우 높은 것으로 판단됩니다. 임차인과의 원만한 합의, 추가적인 시세 상승, 또는 재매각으로 인한 최저 매각 가격의 대폭 하향 조정 등 특별한 변수가 없는 한 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.