나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122978 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층1565호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북동측 인근에 소재하는 2차푸르지오시티(총1동 843세대) 15층 1565호로, 인근은 노변을 따라 오피스텔, 오피스빌딩 및 정부청사 등이 혼재하는 중심상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 서측 인근으로 세종BRT 등이 소재하는 등 교통 이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상17층 중 15층 1565호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.08.19)

외벽 : 법랑판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 대부분 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 각각 광대로변, 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 대부분 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되니 경매진행시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경122978 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 648, 2차푸르지오시티 15층1565호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용)

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 5.62㎡ (약 1.69평)

* 토지지분: 5.616㎡ (약 1.69평)

* 건물면적: 21.92㎡ (약 6.63평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 21.92㎡ (약 6.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중.

* 주의사항: 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치.

* 특수물건정보: 해당사항 없음.

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 어진동 648번지, 2차푸르지오시티 15층 1565호. "한국토지주택공사 세종특별본부" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 오피스텔, 오피스빌딩, 정부청사 등이 혼재하는 중심상업지대. 제반 입지여건 양호.

* 교통: 제반 차량 진출입이 용이하며, 서측 인근 세종BRT 등 교통 이용 편의도 보통.

* 토지: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지. 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 남서측 광대로변, 북동측 세로변에 접함.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로3류, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 경매개시 채권자: 정OO (부동산강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 29일

* 확정일자: 2021년 12월 28일

* 배당신고일자: 2024년 12월 05일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 임차인 정 은 대항력이 있으나, 배당받지 못하는 보증금이 발생하여 매수인이 인수해야 함.

* 인수되는 임차보증금: 7,247,520원

* 예상배당금액: 87,752,480원

* 인수 보증금 합계: 7,247,520원

* 등기부 요약: 등기부상 채권 총액 0원. 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 세종시 중심상업지역에 위치하여 정부청사 및 관련 기관, 다수의 오피스 빌딩, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후수요 확보가 가능한 지역임.

* 오피스텔, 오피스 빌딩 등이 혼재되어 있어 안정적인 임대수익 창출이 기대되는 상권임.

1.4. 생활정보

* 교통: 세종BRT 노선 인근으로 대중교통 이용 편리. 주요 도로변에 접해 있어 차량 이동 용이.

* 편의시설: 인근 정부청사 및 상업지구 내 다양한 편의시설, 금융, 문화시설 이용 편리.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중이므로 건축법규 위반 소지 및 향후 재산권 행사(담보대출 등)에 제약이 있을 수 있음. 경매 진행 시 재확인 필요.

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부(7,247,520원)를 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용에 해당 금액이 가산됨.

* 정확한 내부 상태 확인 어려움: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 평균적인 수준으로 평가하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음.

* 미확인 임대차: 임대차 관계가 모두 확인되지 않아 추가적인 임차인이 존재할 가능성 배제 불가. (현재 명시된 임차인은 '임대미상'으로 기재되어 있으나, 보증금과 전입일자 등 상세 정보가 제공됨. '임대미상'은 차임이 없음을 의미하는 것으로 해석됨.)

1.6. 종합 의견

* 세종시 중심업무지구 내 우수한 입지를 갖춘 오피스텔 물건임. 정부청사 및 주요 기관 밀집 지역으로 직주근접성이 뛰어나며, 주변 상업시설 이용이 편리함.

* 가장 큰 우려는 공부상 용도와 실제 이용 용도(주거용)의 불일치이며, 이는 법적, 행정적 문제로 이어질 수 있어 입찰 전 철저한 확인이 필요함.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 일부를 인수해야 하는 부담이 있으나, 이는 총 투자 비용 산정 시 고려해야 할 요소임.

* 건축물은 비교적 최신 연식(2014년 준공)이며, 지역난방 및 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상권에 위치하여 공실률 위험이 낮고 안정적인 임대수익 기대 가능.

* 정부기관 및 공공기관 종사자를 대상으로 한 임대 수요 풍부.

* 인수하는 임차보증금으로 인해 실질적인 취득 비용 절감 효과.

* 향후 정부 행정수도 이전 완료 및 세종시 발전에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(21.92㎡)의 최근 매매 사례는 2025년 12월 13일 5층 물건이 6,900만원, 2025년 12월 16일 13층 물건이 7,200만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 90,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

* 본건은 15층으로, 최근 거래된 5층 및 13층보다 높은 층에 해당하므로 가격 가산 요인이 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가, 층수 프리미엄 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 78,000,000원

* 본 예상 입찰가는 최근 실거래가 평균(약 70,500,000원)과 감정가(90,000,000원) 및 층수(15층)를 고려하여 산정되었습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 현장 확인, 권리관계 분석, 세종시 부동산 시장 동향 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 총 투자 예상 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 78,000,000원 + 7,247,520원 = 85,247,520원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.